Rynek magazynowy nie zwalnia tempa

Według najnowszego raportu At a Glance – Industrial (Q4 2016), ostatni kwartał minionego roku na rynku powierzchni magazynowych i logistycznych stał pod znakiem utrzymującego się na wysokim poziomie popytu, który po raz kolejny przekroczył milion m kw w ostatnim kwartale, a w całym roku wyniósł 3,29 mln m kw. Na koniec 2016 roku całkowite zasoby powierzchni logistycznych i magazynowych w Polsce wynosiły 11,181 mln m kw., co oznacza wzrost podaży o 12,8 proc. r/r.

Dobra passa na krajowym rynku powierzchni logistycznych i magazynowych trwa i będzie trwać. O potencjale wzrostu świadczą nie tylko rosnąca ilość powstających czy w pełni wynajętych obiektów, ale także bardzo stabilne fundamenty rozwoju tego sektora. Nie bez znaczenia jest również zaufanie, jakim krajowy rynek darzą inwestorzy – komentuje Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, Dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Magazynowych na Europę Środkowo-Wschodnią.

Perspektywę rozwoju rynku powierzchni logistycznych będą kształtować decyzje geopolityczne, w tym Brexit. Uważnie analizujemy jego potencjalne konsekwencje i staramy się definiować potrzeby tej części firm z Europy Zachodniej, która z uwagi na optymalizację kosztów może się zdecydować na relokowanie swoich centrów i usług do Polski - dodaje Katarzyna Pyś-Fabiańczyk.

Budowa, podaż i szybka komercjalizacja

Krajowy sektor magazynowo-logistyczny z roku na rok bije rekordy. Na koniec IV kwartału 2016 roku wolumen powierzchni w budowie przekroczył 1,5 mln m kw. Oznacza to wzrost o 24 proc. w stosunku do ubiegłego, też rekordowego kwartału, oraz aż o 47 proc. w ujęciu rocznym.

Trzy ostatnie miesiące 2016 roku były również rekordowe pod względem dostarczenia na rynek nowych powierzchni magazynowych i logistycznych, których zasoby powiększyły się o około 250 tys. m kw., a w całym 2016 roku o 1,33 mln m kw. Autorzy raportu podkreślają, że pomimo utrzymującego się od kilku lat wzrostu aktywności deweloperów – czego skutkiem jest dynamiczny wzrost podaży – nowe kompleksy magazynowe stosunkowo szybko znajdują najemców. O dynamice rynku może świadczyć to, że często projekty spekulacyjne w momencie zakończenia budowy są w znacznym stopniu wynajęte.

Wysoki poziom popytu w IV kwartale 2016 roku wpłynął również na wskaźnik pustostanów, który wyniósł 6,1 proc. i był niższy od wskaźnika z III kwartału o 0,5 p. p.

Pod klienta

Jednym z czynników wpływających na utrzymywanie się niskiej stopy pustostanów jest niesłabnąca popularność projektów realizowanych w formule BTS (Built To Suit). Przykładem tego typu realizacji jest klaster przemysłowo-logistyczny w rejonie Szczecina. Jeszcze w połowie 2016 roku, na tym relatywnie niewielkim rynku, nie było żadnego nowego projektu w procesie budowy. Tymczasem pod koniec IV kwartału podaż w trakcie realizacji wyniosła ponad 313 tys. m kw., a 93 proc. planowanej powierzchni skupionych jest w dwóch projektach typu BTS. Ten wynik plasuje szczeciński rynek na pierwszym miejscu pod względem budowanej powierzchni.

Kierunek - zachód

W obszarze największych aglomeracji coraz trudniej o atrakcyjne lokalizacyjnie i cenowo grunty. Deweloperzy zwracają również uwagę na spadek dostępności wykfalifikowanych pracowników i wzrost kosztów pracy, czego efektem jest wzrost zainteresowania i rozwój rynków alternatywnych. – Przed szansą stoją mniejsze rynki magazynowe. W drugiej połowie roku obserwowaliśmy wyraźny wzrost zainteresowania terenami blisko zachodniej granicy. Poza dynamicznie rozwijającym się rynkiem szczecińskim, deweloperzy i najemcy wzięli na celownik rejon województwa lubuskiego, który poza naturalnym atutem związanym z lokalizacją charakteryzuje również bardzo dobrze rozwinięta infrastruktura komunikacyjna. To argumenty, które przemawiają do firm z Europy Zachodniej, dążących do optymalizacji kosztów – wyjaśnia Anna Staniszewska, Dyrektor Działu Badań i Konsultingu na Europę Środkowo-Wschodnią.

PRZEGLĄD RYNKÓW REGIONALNYCH

Warszawa I

Podzielony na dwie podstrefy warszawski rynek magazynowy odpowiada za 28,6 proc. całkowitych zasobów kraju.

Warszawa I – klaster obejmujący obszary wewnątrz granic administracyjnych stolicy powiększył się w IV kwartale 2016 roku o 4 500 m kw. i osiągnął poziom 655 700 m kw. W ciągu ostatnich trzech miesięcy 2016 roku znacząco spadła stopa pustostanów i wynosi obecnie 8,5 proc., w porównaniu do 9,8 proc. na koniec września. Jednak w dalszym ciągu jest to jeden z najwyższych wskaźników w kraju. Znaczący udział wolnej powierzchni nie przekłada się na zakres stawek czynszów, które pozostają na niezmiennie wysokim poziomie.

Warszawa II

Na obszarze w promieniu 50 km od stolicy zasoby powierzchni przemysłowo-logistycznych wynoszą 2 543 000 m kw. Jedynym obiektem oddanym do użytku w IV kwartale był Panattoni BTS TNT Janki o powierzchni 15 900 m kw. W kolejnych miesiącach tempo rozwoju tego rynku znacząco przyspieszy, gdyż w trakcie realizacji znajduje się ponad 278 500 m kw.

W IV kwartale odnotowano wysokie zainteresowanie najemców. Odzwierciedla to stopa pustostanów, która w ciągu ostatnich 3 miesięcy 2016 roku spadła o 1.4 p. p. i wynosi obecnie 6.7 proc.

Górny Śląsk

Górnośląski rynek przemysłowo-logistyczny powiększył się w IV kwartale o 14 200 m kw. za sprawą oddania projektu Segro Industrial Park Tychy II. Obecnie całkowita powierzchnia w klastrze wynosi 1 933 800 m kw. Kolejne 288 600 m kw. znajduje się w budowie, co jest drugim najwyższym wynikiem w Polsce pod względem nowobudowanej podaży. Stopa pustostanów nie zmieniała się w stosunku do III kwartału i na koniec roku wyniosła 5,7 proc.

W IV kwartale zaobserwowano zainteresowanie deweloperów miastami Konurbacji Górnośląskiej, które dotąd za ośrodki magazynowe. Pojawiają się też nowe projekty w bardziej oddalonych lokalizacjach jak Bielsko-Biała czy Opole.

Poznań

Poznań z jest trzecim największym rynkiem przemysłowo-logistycznym w Polsce. Na koniec 2016 roku całkowite zasoby tego obszaru osiągały niespełna 1 663 000 m kw. W ciągu ostatniego kwartału do użytku nie został oddany żaden nowy projekt.

Mimo braku nowej podaży stopa pustostanów nieznacznie wzrosła w porównaniu do III kwartału z 8,3 proc. do 8,6 proc. Jest to najwyższy wskaźnik wśród głównych klastrów przemysłowo-logistycznych oraz drugi najwyższy wynik w Polsce.

Jednym z elementów ryzyka, który w przyszłości może hamować rozwój rynku, jest jedna z najniższych
w kraju stopa bezrobocia oscylująca wokół 2 proc. Mimo to, deweloperzy nie obawiają się jednak relatywnie wysokiego odsetka niewynajętych powierzchni oraz potencjalnych trudności ze znalezieniem pracowników. Poznań należy do jednego z 4 ośrodków logistycznych, których wielkość powierzchni w budowie na koniec 2016 roku przekroczyła poziom 200 000 m kw. Najwyższą aktywność odnotowuje zachodnia część aglomeracji w okolicach autostrady oraz lotniska, gdzie zaczyna przenosić się środek ciężkości tego rynku przemysłowo-logistycznego.

Wrocław

Wrocławski rynek zawdzięcza swój rozwój dobrze rozwiniętej infrastrukturze transportowej oraz bliskości południowej i zachodniej granicy kraju. Całkowita podaż w klastrze powiększyła się w IV kwartale o ponad 35 000 m kw. i osiągnęła poziom 1 485 000 m kw. Obiektami oddanymi do użytku były hale kompleksów Panattoni Park Wroclaw IV (25 000 m kw.) oraz Panattoni Park Wrocław VII (10 300 m kw.). W trakcie budowy pozostaje 87 000 m kw., a w następne projekty znajdują się w fazie przygotowania.

Stopa pustostanów zmniejszyła się w stosunku do poprzedniego kwartału o 0,6 p. p. i wynosi obecnie 5,6 proc. Świadczy to o niesłabnącym zainteresowaniu najemców wrocławskim rynkiem magazynowym. Potwierdzają to również planowane rozbudowy kolejnych parków logistycznych.

Polska Centralna

W IV kwartale Polska Centralna odnotowała najwyższy w Polsce wzrost wolumenu powierzchni magazynowej. Łącznie do użytku oddanych zostało 114 500 m kw., a największe ukończone projekty to Hillwood Stryków (50 540 m kw.) oraz drugi budynek Prologis Park Piotrków II (42 200 m kw.). Mimo znacznego wolumenu nowej powierzchni, stopa pustostanów spadła w stosunku do III kwartału o 0,4 p.p. i wynosi obecnie 2.7 proc. Potwierdza to wysokie zainteresowanie tym rynkiem. W ostatnich miesiącach odnotowano znaczący niedobór powierzchni magazynowych w samej Łodzi.

Dominacja wielkopowierzchniowych projektów w obrębie klastra powoduje utrzymywanie się stawek czynszów na stałym niskim poziomie. Obecnie koszty wynajęcia metra kwadratowego na tym obszarze wahają się między 2,0€/m kw., a 3,1€/m kw.

Trójmiasto

Rynek przemysłowo-logistyczny w regionie Trójmiasta powiększył się w IV kwartale o ok. 21 000 m kw.
Z podażą na poziomie 394 400 m kw., rejon ten jest największym Klastrem Rozwojowym. W trakcie budowy znajduje się kolejne 35 700 m kw.

Wielkość stopy pustostanów zmniejszyła się w porównaniu do III kwartału o 2,7 p.p. i wynosi obecnie 5,5 proc.

W obrębie klastra deweloperzy zabezpieczyli wiele gruntów pod budowę inwestycji przemysłowo-logistycznych, co w przyszłości może wpłynąć na szybki rozwój rynku.

Kraków

Łączne zasoby powierzchni przemysłowo-logistycznych w rejonie Krakowa pozostały niezmienione od III kwartału i na koniec wyniosły 2016 roku 284 800 m kw.

Stopa pustostanów zwiększyła się o 3,4 p.p., osiągając pod koniec grudnia poziom 9,8 proc. Warto nadmienić, że jeszcze w połowie 2016 roku nie było w okolicach Krakowa żadnych dostępnych powierzchni. Tak duże wahania w krótkim czasie świadczą o płytkości rynku. Wzrost dostępności   wpłynął na nieznaczne obniżenie wywoławczych stawek czynszów, które wynoszą obecnie 2,9€/m kw./mies.- 3,9€/m kw./mies.

Aktywność deweloperska w obrębie klastra dostrzegalna jest głównie wzdłuż autostrady A4 w takich lokalizacjach jak Skawina czy Kokotów, gdzie obecnie w budowie znajduje się 19 000 m kw. powierzchni przemysłowo-logistycznych.

Szczecin

Tylko w ciągu ostatnich trzech miesięcy 2016 roku szczeciński rynek przemysłowo-logistyczny powiększył się o 6,5 proc. za sprawą oddania do użytku 11 400 m kw. w Panattoni Park Szczecin I. W kolejnych latach rynek ten urośnie znacznie bardziej. Obecnie w trakcie realizacji znajduje się 313 000 m kw., z czego dominujący udział mają dwa duże projekty typu BTS: BTS Amazon Szczecin (161 000 m kw.) oraz BTS Zalando (130 000 m kw.). Po oddaniu do użytku tylko tych dwóch kompleksów szczeciński rynek magazynowy powiększy się o ponad 150 proc.

Ze względu na specyfikę projektów typu BTS, oddanie tych obiektów nie wpłynie znacznie na stopę pustostanów, która wynosi obecnie 3,0 proc. i stawki czynszów, osiągające przedział między 2,8€/m kw., a 3,5€/m kw.

Lublin/Rzeszów

Klaster Lublin Rzeszów powiększył się w IV kwartale o 15 200 m kw. za sprawą oddania do użytku drugiego budynku kompleksu Panattoni Park Lublin.  Dzięki temu całkowita podaż przemysłowo-logistyczna w południowo-wschodniej Polsce osiągnęła poziom 314 700 m kw. 4,3 proc. tej powierzchni pozostaje niewynajęte, a kolejne 51 300 m kw. jest w trakcie budowy.

Zakres stawek czynszów za powierzchnie magazynowe w okolicach Lublina i Rzeszowa kształtuje się w granicach 3,2€/m kw./mies.- 3,3€/m kw./mies.

Toruń Bydgoszcz

Najmniejszy z klastrów osiągnął na koniec 2016 roku wielkość 151 400 m kw., z czego jedynie 1,1 proc. pozostawało niewynajęte. W trakcie budowy znajduje się ponad 129 000 m kw. Większość realizowanej powierzchni stanowią projekty typu Built-To-Suit: BTS Kaufland (45 650 m kw.) i BTS Carrefour (38 000 m kw.). Jednak budowane są również inne znaczące projekty jak Waimea Logistic Park Bydgoszcz, planowany do oddania w pierwszej połowie 2017 roku, czy trzeci budynek Panattoni Park Bydgoszcz.

Stawki czynszów utrzymują się na stabilnym poziomie i wahają się w przedziale 2,4 €/m kw./mies.- 3,1 €/m kw./mies.