budownictwo/nieruchomości ekonomia/biznes/finanse
Rynek mieszkaniowy w 2016. Rekord podaży pobity
Potwierdziły się prognozy i tendencje, jakie można było zaobserwować przez ostatnie 12 miesięcy na rodzimym rynku mieszkaniowym. Jak wynika z badań GUS, rok 2016 przeszedł do historii sektora deweloperskiego jako rekordowy pod względem podaży. Wszystkich domów i mieszkań wybudowano zaś najwięcej od 2008.
Jeżeli wziąć pod uwagę wszystkie najważniejsze formy budownictwa, to jest projekty indywidualne (budownictwo jednorodzinne), mieszkania budowane na sprzedaż lub wynajem oraz obiekty spółdzielcze, to w 2016 wzrost odnotowano we wszystkich mierzonych przez GUS kategoriach.
Przez ostatnie miesięcy do użytku oddano łącznie 162.727 mieszkań. To wynik większy o 10% w stosunku do 2015 i bardzo zbliżony do 2003 (162.686). Po transformacji ustrojowej więcej obiektów mieszkalnych wzniesiono tylko w 2008 (165.189). O 3% wzrosła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, wydano także więcej pozwoleń na budowę (+12%).
Warto zauważyć, że po raz pierwszy od 2009 (i zaledwie drugi raz po 1989) palmę pierwszeństwa w liczbie oddanych do użytku mieszkań straciło budownictwo jednorodzinne. Pod tym względem wyprzedził je nieznacznie sektor deweloperki, który w stosunku do całego 2015 zaliczył wzrost o blisko 26%. Mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem oddano w zeszłym roku w Polsce blisko 78,5 tysiąca.
Tabela 1. Mieszkania oddane do użytkowania w latach 1993-2016. Dane dla budownictwa mieszkaniowego przeznaczonego na sprzedaż i wynajem.
Źródło: Opracowanie OPG Property Professionals na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego.
Rynek pierwotny – cisza po burzy?
Jak wynika z najnowszych informacji firmy REAS[1], w największych miastach Polski sprzedano 62 tysiące mieszkań za łączną kwotę 24 miliardów złotych. Choć deweloperzy mają za sobą rekordowy rok i w 2016 przodowali praktycznie w kazdym wyścigu, to przy bliższej analizie obu półroczy widać już pierwsze ślady hamowania.
Tabela 2. Dane dla budownictwa mieszkaniowego przeznaczonego na sprzedaż i wynajem – zestawienie pierwszego i drugiego półrocza 2015 i 2016.
Źródło: Opracowanie OPG Property Professionals na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego.
W przypadku rynku pierwotnego kamień węgielny wkopano pod większą liczbę nowych inwestycji, aczkolwiek tempo wzrostu w drugiej połowie roku nie jest już tak imponujące, jak w pierwszych sześciu miesiącach. Nieco bardziej stabilnie było w obszarze wydanych pozwoleń na budowę. Co najbardziej znamienne, w zestawieniu „rok do roku”, od lipca odnotowano mniejszą liczbę projektów, których realizację rozpoczęto (spadek o 7% w stosunku do drugiej połowy 2015). Czy dla deweloperów oznacza to początek końca hossy?
W kolejnych kwartałach rynek prawdpodobnie będzie bardziej ostrożny, jeśli chodzi o planowanie nowych nowych inwestycji – prognozuje Andrzej Szczepanik, Business Development Manager w OPG Property Professionals.
Za sygnały ostrzegawcze należy uznać coraz bardziej restrykcyjną politykę kredytową banków oraz nadchodzący wielkimi krokami koniec programu Mieszkanie dla Młodych, który do tej pory odpowiadał za około jedną czwartą transakcji. Zdaniem ekspertów, w 2017 deweloperzy będą musieli mocno postawić na utrzymanie sprzedaży lokali pod inwestycje. Wedle danych REAS, w drugiej połowie ubiegłego roku blisko jedna trzecia mieszkań zakupiona została z myślą o dalszym wynajmie.
Obserwujemy wzrost popytu mieszkań kupowanych za gotówkę. Duża konkurencja na rynku sprawia, że inwestorzy coraz częściej stawiają na jakość nieruchomości – dodaje Andrzej Szczepanik, powołując się na realizowany przez firmę kompleks mieszkaniowy o podwyższonym standardzie ART MODERN w Łodzi.
Czy większa podaż oznacza niższe ceny?
Jak wynika z danych portali bankier.pl i otodom.pl, średnie ceny ofertowe w największych miastach Polski wynosiły dla poszczególnych typów lokali odpowiednio: 6267 zł/mkw. (metraż do 38 mkw.), 5843 zł/mkw. (metraż 38-60 mkw.) i 5929 zł/mkw. (metraż 60-90 mkw.).
Porównując stawki obowiązujące na początku i na końcu roku można wywnioskować, że ceny ofertowe utrzymywały się na względnie stałym poziomie. Największe wahania można było zauważyć w Gdańsku, gdzie w przeciągu 12 miesięcy ceny najmniejszych mieszkań poszybowały aż o 35% w górę, a w najpopularniejszym standardzie (38-60 mkw.) – o 16%. Nieduże podwyżki zanotowano w Katowicach, Krakowie i w Szczecinie. Pod koniec roku na najwyższe zniżki można było liczyć w Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu.
W obrębie największych rynków regionalnych, najtaniej mieszkanie kupi się niezmiennie w Szczecinie, Katowicach, Lublinie i Łodzi. Najwięcej zapłacimy oczywiście w Warszawie, gdzie ceny utrzymywały się przec cały rok praktycznie na tym samym poziomie. Dystans do stolicy skrócił Kraków, gdzie podwyżki cen dotyczyły przede wszystkim mieszkań od 60 mkw. wzwyż.
Zdaniem deweloperów, w 2016 mieszkania znajdywały nabywców na tyle sprawnie, że o ewentualne rabaty inwestorom było stosunkowo trudno. Nie oznacza to jednak, że kupując własne M, nie można zaoszczędzić.
W przypadku inwestycji etapowanych, takich jak ART MODERN, zakup mieszkania na etapie dziury w ziemi pozwala zazwyczaj na wynegocjowanie najlepszej stawki dla klienta – mówi Anna Kwaśny, Sales and Marketing Manager w OPG Property Professionals. – Osoby zainteresowane mieszkaniami w ramach kolejnego etapu, znają charakterystykę oraz przyjęty standard budowlany projektu, a umowa deweloperska chroni w takim momencie interes kupującego, gdyż ostateczna wymiana handlowa następuje dopiero po oddaniu nieruchomości – podsumowuje.
Średnie ceny ofertowe i ich dynamikę na przestrzeni roku dla największych polskich miast prezentuje tabela 3.
Tabela 3. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w wybranych miastach Polski w styczniu i w grudniu 2016 [zł/mkw.].
Źródło: Bankier.pl, Otodom.pl, OPG Property Professionals
