Rynek deweloperski w III kwartale 2016. Czy dobra passa została podtrzymana?

W pierwszym półroczu oddano do użytku największą liczbę mieszkań po 2009, czyli przed załamaniem związanym z globalnym kryzysem gospodarczym. Czy wzorem rekordowych upałów we wrześniu, trzeci kwartał przyniósł w Polsce dalsze wzrosty podaży? Z najnowszych danych GUS wynika, że dobra passa trwa, choć można też zauważyć rosnącą ostrożność deweloperów.

W okresie od lipca do września w Polsce do użytku oddano łącznie 38,6 tys. mieszkań. To wynik nieznacznie przewyższający oba poprzednie kwartały (37,3 tys. w pierwszym i 36,3 tys. w drugim kwartale). Co ciekawe, po raz pierwszy od dłuższego czasu większość nowych obiektów stanowiły lokale budowane na sprzedaż lub wynajem (48%). Segment ten nieznacznie wyprzedził budownictwo jednorodzinne (47%). Przez pierwsze dziewięć miesięcy deweloperzy oddali w Polsce do użytku 53,4 tys. mieszkań – o 32% więcej, niż w analogicznym okresie rok temu.

Stabilną sytuację na rynku pierwotnym odzwierciedla liczba sprzedanych lokali przez spółki deweloperskie. Jak podała w październiku Polska Agencja Prasowa, czternastu największych graczy na polskim rynku zawarło w III kwartale ponad 4,5 tys. transakcji, poprawiając wynik w analogicznym okresie w zeszłym roku o 10%. Porównując sprzedaż w przedziale styczeń-wrzesień, w 2016 swoich nabywców znalazło już ponad 11,8 tys. lokali, co oznacza wzrost o 15,3%.

Sygnały ostrzegawcze

Podczas gdy ogólne dane dotyczące podaży mieszkań wybudowanych wskazują na kontynuację trendu zwyżkowego, w działaniach deweloperów da się zauważyć pierwsze oznaki ostrożności. O pewnym spowolnieniu może świadczyć liczba mieszkań, których budowę w Polsce rozpoczęto – o ponad 5,7 tys. mniej, niż w kwartale drugim (spadek o blisko 22%). Zmalała też, choć nieznacznie, liczba uzyskanych pozwoleń na budowę (26,5 tys.). W relacji rok do roku, liczba projektów deweloperskich zapoczątkowanych od lipca do września spadła o blisko 10%.

Jeżeli wziąć pod uwagę jedynie największe rynki pierwotne w Polsce (Warszawę, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź), to w stosunku do rekordowych 17,7 tys. nowych mieszkań wprowadzonych w drugim kwartale zaobserwowaliśmy spadek o około 20%. Miasta regionalne przełamały też trwający nieprzerwanie od końcówki 2014 trend wzrostowy, jeżeli chodzi o liczbę transakcji – zawarto ich o tysiąc mniej, niż w okresie kwiecień-czerwiec.

Jakość kosztem ilości?

Za czynniki, które mogą przyhamować zamiary deweloperów, wskazać należy gasnący potencjał programu MdM, coraz bardziej restrykcyjną politykę kredytową banków i coraz mniejszą dostępność działek. Zdaniem ekspertów, załamanie na rynku deweloperskim raczej nam jednak nie grozi. W najbliższym czasie mieszkania mogą stanowić za to bardzo atrakcyjny kierunek inwestycyjny.

– Obserwujemy wzrost popytu mieszkań kupowanych za gotówkę, nabywanych między innymi z myślą o dalszym wynajmie. Duża konkurencja na rynku sprawia, że inwestorzy coraz częściej stawiają na jakość nieruchomości – przekonuje Andrzej Szczepanik z firmy OPG Property Professionals, która w Łodzi buduje prestiżowy kompleks mieszkaniowy ART MODERN.

Zdaniem eksperta, taka forma lokowania kapitału wydaje się dziś dla Polaków szczególnie atrakcyjna. – Kiepska kondycja giełdy, zachowawczy charakter obligacji oraz niski poziom oprocentowania depozytów zachęcają Polaków do wycofywania oszczędności z banków i zakupu nieruchomości, które raczej nie będą stanowić konkurencji dla programu Mieszkanie Plus – dodaje.

Ceny mieszkań bez większych wahań

O stabilizacji na rynku pierwotnym świadczyć może Indeks BCN cen mieszkań. We wrześniu wskaźnik wyniósł w skali kraju 95,66 punktów – jedynie o 0,20 jednostki więcej, niż w sierpniu. Podobną różnicę (0,23 pkt.) odnotowano rok temu, jednak wówczas mieliśmy do czynienia z obniżką.

Wedle danych portalu otodom.pl, niższe stawki ofertowe można było obserwować w tym roku w większości miast regionalnych. Największe wahania cen zaobserwowano w Gdańsku (do 360 zł za metr kwadratowy), w pozostałych miastach nie przekroczyły one 100 zł za metr kwadratowy.

Tabela. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w wybranych miastach Polski w III kwartale 2016 [zł/mkw.].

Źródło: Bankier.pl, Otodom.pl, OPG Property Professionals

W stosunku do kwartału drugiego, kiedy to rynek w istotnym stopniu napędzał program MdM, zauważyliśmy delikatny wzrost cen lokali wprowadzanych do sprzedaży. Po okresie, gdy uruchamiane były przede wszystkim inwestycje w segmencie podstawowym, deweloperzy zaczęli uzupełniać ofertę mieszkań w wyższym standardzie oraz apartamentowców.

– Lekkiego wzrostu popytu i obniżek cen można spodziewać się pod koniec roku, co związane będzie ze zwiększeniem wymaganego wkładu własnego, odblokowaniem pozostałej części środków z MdM na rok 2017, a także wprowadzeniem do oferty kolejnych inwestycji, których finansowanie można zaplanować na rok 2018 – przewiduje Andrzej Szczepanik.

Mieszkanie plus = mieszkańcy na minus?

Przyjęty we wrześniu rządowy program Mieszkanie plus, który ma zastąpić MdM, prawdopodobnie nie wpłynie na ofertę deweloperów. Projekt przewidujący wynajem lokali skierowany będzie raczej do osób, które nie mogą sobie pozwolić na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Czy projekt ma szansę powodzenia? Michał Styś, Dyrektor Zarządzający OPG Property Professionals uważa, że sama idea wsparcia rodzin niezamożnych jest słuszna. W jej realizacji warto wziąć przykład z rozwiniętych krajów Europy, gdzie tego typu programy funkcjonują, lecz pod warunkiem, iż nie zaburzają rynku mieszkaniowego.

– Problem leży w braku mieszkań dobrej jakości, dostosowanych do dzisiejszych standardów życia. W Niemczech państwo gwarantuje najem lokali odpowiadających realnym potrzebom obywateli – ustandaryzowanych, wykończonych pod klucz, z gwarancją długiego najmu, co daje tak potrzebny komfort psychiczny. Powodzenie Mieszkania plus zależeć będzie od dostępności działek należących do Skarbu Państwa, przyjętych standardów budowlanych oraz tempa podaży – ocenia.

Zdaniem Michała Stysia, istnieją skuteczne i zrównoważone instrumenty stymulujące budownictwo mieszkaniowe zarówno w segmencie lokali pod wynajem, jak i na sprzedaż.

– W Niemczech i w Czechach funkcjonują rozwiązania uwzględniające ulgi przy bieżącym oszczędzaniu z przeznaczeniem na mieszkanie – wyjaśnia. – U naszych zachodnich sąsiadów, gdzie funkcjonuje dług gruntowy, można zabezpieczać do określonych granic różne, zmieniające się wierzytelności bez konieczności ustanawiania nowego zabezpieczenia dla każdej z nich. Banki zabezpieczają hipoteki w poczet długoterminowych oszczędności. W Polsce, posiadając nasze oszczędności na rachunkach osobistych, oferują nam hipotekę na 20-35 lat – podsumowuje.