Rynek mieszkaniowy w Łodzi – podsumowanie pierwszej połowy 2016

Na polskim rynku pierwotnym boom i rekordowe ilości mieszkań, zarówno tych oddanych do użytku, jak i dopiero planowanych. W regionie łódzkim też wzrost, choć bardzo niewielki. Jak prezentuje się lokalna oferta deweloperów na półmetku roku? Jakich cen mogą się spodziewać osoby planujące zakup własnego M w Łodzi? Które inwestycje cieszą się największym zainteresowaniem?

Jak wynika z opublikowanych niedawno danych Głównego Urzędu Statystycznego, od stycznia do końca czerwca 2016 w województwie łódzkim zakończono budowę około 3000 nowych mieszkań[1]. To wynik o 1,4% większy, niż przed rokiem. Można mówić o stabilizacji, zwłaszcza porównując się do województw z miastami powyżej 500 tys. mieszkańców – tradycyjnie najwięcej budowano w województwie mazowieckim (ok. 16,5 tys. nowych mieszkań), małopolskim (8,1 tys. nowych mieszkań), dolnośląskim (8 tys. nowych mieszkań) i wielkopolskim (6,8 tys. nowych mieszkań). Pod względem ilości lokali oddanych do użytku w pierwszym półroczu, wyprzedziliśmy województwa opolskie, świętokrzyskie, lubuskie, warmińsko-mazurskie i podlaskie.

Stabilność podaży, stabilność cen

Jeżeli chodzi o podaż, ilość nowych mieszkań w Łodzi utrzymuje się na względnie stałym poziomie. Czy podobnie było z cenami? – Na przestrzeni pierwszych sześciu miesięcy tego roku nie odnotowaliśmy większych wahań stawek ofertowych i transakcyjnych – mówi Andrzej Szczepanik, Business Development Manager w OPG Property Professionals. – Największy ruch na cennikach można było zauważyć w segmencie mieszkań powyżej 60 mkw., gdzie ceny wzrosły przeciętnie o nieco ponad 200 zł za mkw. Średnie ceny transakcyjne utrzymują się na poziomie 4700-4800 zł za mkw. – dodaje.

Osoby kupujące własne M w Łodzi stawiają na rozwiązania standardowe. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe o powierzchni 35-45 mkw. Popularne są też funkcjonalnie zaprojektowane lokale trzypokojowe o powierzchni około 55-60 mkw. Łodzianie na mieszkanie na rynku pierwotnym są gotowi przeznaczyć przeciętnie około 240 tys. zł. O kredyt na taką sumę może się starać trzyosobowa rodzina o dochodach w granicach 4000 zł netto miesięcznie, nieobciążona innymi zobowiązaniami kredytowymi.

Średnie ceny ofertowe dla Łodzi i wybranych miast w Polsce prezentuje tabela 1.

Tabela 1. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w wybranych miastach Polski w styczniu i w czerwcu 2016 [zł/mkw.].

Źródło: Bankier.pl, Otodom.pl, OPG Property Professionals

Mieszkanie (nie) dla Młodych

Utrzymująca się w Łodzi na relatywnie niskim poziomie podaż mieszkań (w porównaniu do innych regionów) w pewnym stopniu wynika z niskich limitów, sukcesywnie przyznawanych w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Spośród wszystkich stolic wojewódzkich, na mniejsze wsparcie liczyć mogą jedynie kupujący w Opolu, Zielonej Górze i Gorzowie Wielkopolskim. Porównując ceny ofertowe można dojść do wniosku, że udział programu w Łodzi jest raczej marginalny. W drugiej połowie 2016 będzie zaś zerowy, gdyż jak poinformował niedawno Bank Gospodarstwa Krajowego, w lipcu zakończono już przyjmowanie tegorocznych wniosków na dopłaty w 2017. Kolejne środki odmrożone zostaną dopiero 1 stycznia. – Wygaszanie programu MdM sprawi, że coraz ważniejszym czynnikiem dla deweloperów będzie demografia i aktualne potrzeby mieszkańców, wynikające z podwyższającego się poziomu życia – uważa  Michał Styś, Dyrektor Zarządzający OPG Property Professionals.

Stabilnie rosnąca podaż na rynku łódzkim wpływa na coraz większą różnorodność projektów. Część deweloperów zaprzestaje walki o segment popularny (gdzie konkurują również z rynkiem wtórnym), skupiając się na projektach lepszej jakości i w dobrych lokalizacjach, których ceny transakcyjne przekraczają pułap 5000 zł/mkw. – Decydując się na mieszkanie w kompleksie o podwyższonym standardzie, inwestujący konsekwentnie zwracają uwagę na takie czynniki, jak dogodna lokalizacja, wyróżniający się projekt architektoniczny, odpowiedni rozmiar i układ pomieszczeń i tarasów oraz dostępność garażów. Dla osób starszych kluczowa jest dostępność infrastruktury handlowej i medycznej, dla młodych rodzin z dziećmi – bliskość parków, szkół i przedszkoli – dodaje Michał Styś.

Górna górą

To właśnie dostosowanie projektu do współczesnych potrzeb mieszkańców miast stanowi jeden z kluczowych czynników przy wyborze własnego M – tak wynika z rankingu portalu RynekPierwotny.pl, którego użytkownicy przez ostatnie pół roku wybierali najlepsze inwestycje w poszczególnych miastach Polski. Odwiedzający stronę oddali blisko 114.000 głosów, oceniając ponad 1900 inwestycji pod kątem lokalizacji, architektury oraz stosunku ceny do oferowanego standardu.

W Łodzi pierwsze dwa miejsca w kategoriach „lokalizacja”, „architektura” oraz „cena” zajęły inwestycje realizowane w obrębie odradzającej się Górnej: Lawendowe Osiedle (ul. Zamojska) oraz ART MODERN (ul. Wróblewskiego 6/8). Kompleksy zlokalizowane w odległości odpowiednio 2 km (Lawendowe Osiedle) i 5 km (ART MODERN) od ścisłego centrum, stawiają na kompromis pomiędzy bliskością miasta i spokojem typowym dla peryferii. Osoby preferujące to drugie mogą zwrócić uwagę na osiedle Nowe Złotno (ul. Traktorowa 22), które uzupełniło podium rankingu.

[1] http://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/budownictwo-mieszkaniowe-w-okresie-styczen-czerwiec-2016-roku,5,55.html