Poziom stóp kapitalizacji na rynku logistycznym w 2015 r. zrównał się z sektorami powierzchni biurowych i handlowych

Stopy kapitalizacji za wysokiej klasy aktywa logistyczne i magazynowe w ostatnim kwartale ubiegłego roku osiągnęły poziom najlepszych projektów biurowych i handlowych typu prime, wynika z najnowszego raportu BNP Paribas Real Estate Poland „At a Glance. Rynek powierzchni przemysłowych i magazynowych w Polsce, IV kw. 2015”. Autorzy opracowania podkreślają, że łączny wolumen transakcji w tym sektorze w roku 2015 zamknął się kwotą 467 milionów Euro, która była niższa o 34% od wyników notowanych w 2014 roku. Za taki stan rzeczy odpowiadają duże transakcje portfelowe przeprowadzone na przestrzeni lat 2013-2014.

Rynek powierzchni przemysłowych i magazynowych w 2015 roku cechowała znacząca aktywność inwestorów wynikająca m.in. z dynamicznie rosnących potrzeb związanych z branżą e-commerce. Rynek inwestycyjny charakteryzował się jednak ograniczoną podażą obiektów typu „prime”, które mogłyby zmienić w najbliższym czasie właściciela.

„W związku z dużymi transakcjami zawartymi w 2013-2014, dostępność produktów portfelowych jest ograniczona. Dlatego też inwestorzy poszukują możliwości alokacji kapitału w obiekty, których wartość może wzrosnąć  dzięki aktywnemu zarządzaniu. Inną opcją zakupu nieruchomości magazynowej jest alians z deweloperem w zakresie realizowania projektów typu „build-to-suit”. - podkreśla Anna Staniszewska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa na Region Europy Środkowo-Wschodniej, BNP Paribas Real Estate Poland.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i logistycznej w Polsce wyniosły na koniec 2015 roku 9,9 mln mkw., z czego 964 tys. mkw. zostało dostarczonych na rynek od stycznia do grudnia 2015 roku. Oznacza to spadek rocznej podaży o 12% w porównaniu z rekordowym wynikiem 1,1 mln mkw. osiągniętym w 2014 roku. To jedynie krótkotrwałe zjawisko, gdyż według zapowiedzi deweloperów do końca 2016 roku podaż zwiększy się o ponad 1 mln mkw.

„Dobra passa w sektorze magazynowym trwa, o czym świadczy niski poziom pustostanów utrzymujący się w granicach 6,0%. W niektórych klastrach jak np. Polska Centralna, Poznań czy Kraków wskaźnik ten znajduje się poniżej 3,0%. Przewidujemy, że wolumen projektów w budowie, które w części dysponują już podpisanymi wstępnymi umowami najmu, a także projekty realizowane pod konkretnych najemców spowodują, że w krótkim okresie można spodziewać się spadku wskaźnika pustostanów. W perspektywie średniookresowej parametr ten pozostanie jednak względnie na stałym poziomie.” – mówi Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland wskazują również na zmiany zachodzące w zakresie dynamiki struktury właścicielskiej na rynku. Coraz większa liczba inwestorów powoduje zmniejszenie procentowego udziału w rynku największych graczy. W przypadku rynkowego lidera, firmy ProLogis, udział w rynku w czwartym kwartale 2015 roku spadł w porównaniu z poprzednim rokiem o 4,5 p.p. do poziomu 23,1%. Na koniec ubiegłego roku miejsce na podium wśród największych graczy znalazły również firmy Segro z 10,8% i Panattoni z 9,8% udziałem w rynku.