BNP Paribas Real Estate ogłasza wyniki osiągnięte na niemieckim rynku nieruchomości biurowych w roku 2015

Drugi najlepszy wynik ostatniej dekady w zakresie wynajętych powierzchni 

Całkowity wolumen wynajętych powierzchni biurowych w roku 2015 na ośmiu największych rynkach nieruchomości biurowych w Niemczech, tj. w Berlinie, Kolonii, Düsseldorfie, Essen, Frankfurcie, Hamburgu, Lipsku oraz Monachium, wyniósł około 3,49 mln metrów kwadratowych osiągając wartość wyższą o 20 procent od wyniku z roku poprzedniego. Dane te opublikowane zostały w wyniku badania rynku przeprowadzonego przez BNP Paribas Real Estate. Najważniejsze wyniki w skrócie:

• Wolumen wynajętych powierzchni biurowych wyższy o ponad 20% od wyniku osiągniętego w roku poprzednim
• Pozytywne zmiany na wszystkich rynkach biurowych
• Nieznaczny spadek wskaźnika powierzchni niewynajętych
• Podwyższone stawki czynszu dla najatrakcyjniejszych nieruchomości w kilku miastach
• Prognozy na rok 2016 ogólnie pozytywne

 „Osiągnięcie bardzo dobrych wyników było przede wszystkim rezultatem niezmiernie dynamicznego ostatniego kwartału, na przestrzeni którego doszło do wynajęcia 1,08 mln metrów kwadratowych. Lepsze wyniki kwartalne zostały odnotowane jedynie w okresie pomiędzy październikiem a grudniem 2006 roku. Zawarte duże umowy najmu dotyczące powierzchni o wielkości ponad 5 000 metrów kwadratowych, których w roku poprzednim było znacznie mniej, ponownie zbliżyły się do osiąganego w długim horyzoncie czasowym średniego poziomu i ich udział w wyniku całkowitym wyniósł trochę ponad 29%. Zmiana ta również przyczyniła się do ogólnego znacznego wzrostu wolumenu powierzchni wynajętych. Warto zauważyć, iż udział w wyniku ogólnym umów najmu na większe powierzchnie był podobny na wszystkich głównych rynkach nieruchomości biurowych, co wskazuje na to, iż na powrót mamy do czynienia ze zwiększoną aktywnością dużych firm na rynkach nieruchomości biurowych. Możemy uznać ten fakt za oznakę dobrej sytuacji gospodarczej i zapowiedź dobrych perspektyw rynkowych.” – komentuje Marcus Zorn, Zastępca Dyrektora Generalnego, BNP Paribas Real Estate Germany.

Ten pozytywny wzrost wolumenu powierzchni wynajętych nie był efektem pojedynczych transakcji w poszczególnych miastach, ale był wynikiem osiągniętym na wszystkich badanych rynkach, niemniej jednak w różnym zakresie. Na pierwszym miejscu znalazł się Berlin z wynikiem 814 000 metrów kwadratowych, co stanowiło rekordowo wysoką wartość w historii tego rynku, która znacznie przekroczyła wyniki osiągane do tej pory i stanowiła wzrost o blisko 34% w ujęciu rok do roku. Monachium zajęło drugą pozycję z wynikiem 741 000 metrów kwadratowych (+24%) i w związku z tym już drugi raz musiało oddać tytuł lidera stolicy Niemiec. Porównując pozostałe rynki z dwoma pierwszymi miejscami, wzrost na rynku w Hamburgu był stosunkowo skromny (+3), jednakże wynik na poziomie 529 000 metrów kwadratowych był nadal wynikiem dobrym w ujęciu długoterminowym.

Największy wzrost odnotowany został w Düsseldorfie i wyniósł ponad 39%, co stanowiło zwiększenie wolumenu powierzchni wynajętych do poziomu 453 000 metrów kwadratowych. Wyższy wynik w zakresie wolumenu wynajętych powierzchni biurowych został odnotowany przez tę nadreńską metropolię tylko raz, a mianowicie w roku 2007. Zaraz za Düsseldorfem uplasował się Frankfurt z wynikiem 438 000 metrów kwadratowych, co stanowiło wzrost o blisko 7%. Wynik osiągnięty przez Kolonię, tzn. 281 000 metrów kwadratowych (+17%), był również wynikiem ponadprzeciętnym w ujęciu wielorocznym. Rynek w Essen odnotował najlepszy wynik na przestrzeni ostatnich siedmiu lat, co stanowiło wzrost o blisko 29% do poziomu ponad 130 000 metrów kwadratowych w stosunku do wolumenu powierzchni wynajętych w roku poprzednim. Rynek w Lipsku zakończył ubiegły rok z wynikiem tylko nieznacznie wyższym niż ten osiągnięty w roku poprzednim (+1%), jednakże, biorąc pod uwagę ogólny wolumen powierzchni wynajętych na poziomie 103 000 metrów kwadratowych, należy uznać go za wynik dobry.

Dalszy spadek wskaźnika powierzchni niewynajętych

Wskaźnik powierzchni niewynajętych dla wszystkich ośmiu badanych rynków obniżył się o ponad 10% do poziomu 6,2 mln metrów kwadratowych. Oznacza to, iż na przestrzeni ostatnich dwunastu miesięcy doszło do przyśpieszenia tempa, w jakim wskaźnik powierzchni niewynajętych obniża się. Jednym z czynników był fakt, iż władze miast najęły lub zakupiły powierzchnie biurowe, na które – w niektórych przypadkach – wcześniej trudno było znaleźć chętnych, aby zapewnić zakwaterowanie uchodźcom. W miastach poddanych analizie, takie działanie przyczyniło się to do obniżenia poziomu powierzchni niewynajętych o ponad 200 000 metrów kwadratowych, co odpowiada blisko 30% całkowitego spadku. Największy spadek wskaźnika powierzchni niewynajętych – podobnie jak w przypadku całkowitej podaży powierzchni dostępnej na rynku – odnotowany został w Monachium (-27%) oraz Essen (-15,5%). Poziom pustostanów obniżył się znacznie również w Berlinie (-10%) oraz Lipsku (-8%), a we wszystkich pozostałych miastach odnotowany został spadek na poziomie pomiędzy 2 i 6%.

Podaż nowoczesnej powierzchni biurowej, która jest najczęściej poszukiwana, obniżyła się w szczególności w Berlinie oraz Monachium, gdzie wskaźnik powierzchni niewynajętych kształtuje się obecnie na poziomie nieco ponad 4% (gdzie na terenie samego Monachium utrzymuje się on na poziomie niewiele ponad 3%). A że wolumen powierzchni będących obecnie w przygotowaniu jest na skromnym poziomie, sytuacja ta nie zmieni się znacząco w nadchodzącym roku. Z jednej strony stwarza to niebezpieczeństwo, iż nie będzie możliwym zaspokojenie zapotrzebowania na powierzchnie biurowe, a w rezultacie przyczyni się to do zahamowania wzrostu wolumenu powierzchni wynajętych, a z drugiej strony otwiera to możliwość dalszego silnego wzrostu stawek czynszu.

Wzrost stawek czynszu dla najatrakcyjniejszych nieruchomości

Średnie stawki czynszu dla najatrakcyjniejszych nieruchomości w odniesieniu do wszystkich badanych rynków wzrosły w roku 2015 o nieco ponad 2%. W tych miastach, gdzie nie odnotowano takiego wzrostu, stawki czynszu utrzymały się na stabilnym poziomie, a w żadnym z miast nie odnotowano spadku. Dynamiczny rozwój rynku berlińskiego znalazł odzwierciedlenie we wzroście stawek czynszu dla najatrakcyjniejszych nieruchomości o blisko 9% do poziomu 25 €/m², jednocześnie powodując wzrost średnich stawek czynszu. Wyższe stawki czynszu dla najatrakcyjniejszych nieruchomości odnotowane zostały też w Lipsku (+4%, 13 €/m²), Monachium (+3%, 35,50 €/m²) oraz Hamburgu (+2%, 25,50 €/m²). W pozostałych miastach stawki te utrzymały się na poziomie z roku poprzedniego: Düsseldorf 26 €/m², Kolonia 21 €/m² oraz Essen 14 €/m². Podobnie było też we Frankfurcie, który utrzymał swoją dominującą pozycję w skali całego kraju, a  stawki czynszu dla najatrakcyjniejszych nieruchomości wyniosły 38 €/m².

Rynki nieruchomości biurowych 2016: stabilny rozwój z pozytywnym trendem

„Ogólne przewidywania dla niemieckich rynków nieruchomości biurowych są raczej korzystne. Przy prognozowanym wzroście PKB o około 2% i zwiększającym się poziomie zatrudnienia, perspektywy dla kluczowych źródeł popytu są pozytywne. Niewielki wzrost bezrobocia, którego należy się równocześnie spodziewać, jest w całości konsekwencją zwiększonej dostępności siły roboczej wynikającej z sytuacji z uchodźcami. Zwiększenie liczebności populacji będzie jednak prawdopodobnie miało stymulujący wpływ na gospodarkę, co z kolei będzie niosło pewne, drugoplanowe korzyści dla rynku powierzchni biurowych. Ważne wskaźniki trendów, takie jak wskaźnik Ifo czy ZEW, które w ostatnim kwartale roku 2015 ożywiły się, sugerują, iż firmy wchodzą w nowy rok z ogólnym pozytywnym nastawieniem. Dodatkowo gospodarka będzie też napędzana bardzo niskimi cenami ropy naftowej oraz obecnym osłabieniem euro. Z drugiej strony niezmiernie trudno jest oszacować zewnętrzne czynniki wpływające na ogólną sytuacje, a będące konsekwencją ognisk zapalnych na świecie czy rozwoju gospodarki światowej. Jeżeli jednak nie dojdzie do poważnych wstrząsów zewnętrznych, reperkusje odczuwane przez niemiecki biznes pozostawać będą pod kontrolą.” – podsumowuje Marcus Zorn. Na tle istniejącej sytuacji, prognozy na przyszłość najprawdopodobniej będą następujące:

• Biorąc pod uwagę perspektywy dla gospodarki omówione powyżej, wszystkie znaki wskazują, iż sytuacja na rynkach nieruchomości biurowych w roku 2016 pozostanie stabilna, a nawet może dojść do jej nieznacznego polepszenia w porównaniu z rokiem 2015, co z kolei stwarza możliwość niewielkiego wzrostu wolumenu powierzchni wynajętych.
• Pomimo zwiększonej aktywności na rynku budowlanym, wysoki poziom popytu powinien przyczynić się do dalszego spadku wskaźnika powierzchni niewynajętych. Czynnikiem mającym na to wpływ będzie dodatkowa powierzchnia poszukiwana przez władze miast na potrzeby zakwaterowania uchodźców; przynajmniej część tego zapotrzebowania zostanie zaspokojona poprzez kupno starszych powierzchni, na które wcześniej trudno było znaleźć chętnych.
• W odniesieniu do części rynków przewidywany wysoki poziom popytu związany z ograniczonym wolumenem powierzchni będących w przygotowaniu spowoduje wzrost stawek czynszu dla najatrakcyjniejszych nieruchomości oraz stawek średnich. Dotyczy to w szczególności rynku berlińskiego, gdzie połączenie prężnego popytu, dalszego spadku wskaźnika powierzchni niewynajętych oraz ograniczonej liczby powierzchni w przygotowaniu przyspieszy dalszy wzrost stawek czynszu.