Gdańsk dźwiga biurowe Trójmiasto

Według danych Cushman & Wakefield podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Trójmieście wynosi już blisko 540 tys. metrów kwadratowych, z czego aż 70% zlokalizowanych jest w Gdańsku. Trójmiejski rynek biurowy wyraźnie dojrzał, na co wskazują zarówno skala i jakość najemców, jak również rosnące zainteresowanie ze strony funduszy inwestycyjnych.

Biurowe Trójmiasto w liczbach

Według danych międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield aktualna łączna podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Trójmieście wynosi 538.750 metrów kwadratowych, z czego w Gdańsku zlokalizowane jest aż 380.800 mkw. (nieco ponad 70%), a w Gdyni 127.850 mkw. (niecałe 24%). Pozostała, symboliczna część, przypada na Sopot, który z naturalnych względów pełni inną, ważną dla aglomeracji funkcję. Dla porównania, w 2010 roku łączna podaż powierzchni biurowej w Trójmieście wynosiła nieco ponad 300 tys. mkw. Na Gdańsk przypadało wówczas nieco ponad 186 tys. mkw. (ok. 62%), a na Gdynię 85 tys. mkw. (ok. 28%). Liczby te mają oczywiście swoje odzwierciedlenie w ilości wynajmowanej powierzchni, z czego większość pochłaniają inwestycje zagranicznych podmiotów, głównie sektora nowoczesnych usług dla biznesu (BPO/SSC) oraz IT. W ubiegłym roku w Trójmieście wynajętych zostało 62.500 mkw. (53.900 mkw. w Gdańsku i 8 600 mkw. w Gdyni). Tegoroczne wartości są jeszcze bardziej imponujące, bo tylko w I i II kwartale wynajętych zostało 52 500 mkw. (40.150 mkw. w Gdańsku i 11.700 mkw. w Gdyni). Dane te nie obejmują największej do tej pory transakcji najmu na trójmiejskim rynku sfinalizowanej w lipcu. Amerykański gigant sektora finansowego, firma State Street, wynajęła w kompleksie Alchemia w Gdańsku ponad 14 tys. mkw. Jest to jedna z największych transakcji na rynku biurowym w Polsce w tym roku.

- W ostatnich dwóch latach widoczne jest zwiększenie dynamiki rozwoju rynku trójmiejskiego i stabilizacja sytuacji na linii podaż/popyt. Za sukces na tym rynku odpowiadają głównie lokalni deweloperzy. W ciągu ostatnich pięciu lat rynek trójmiejski podwoił swoją wielkość, z czego znaczna część przypada właśnie na ostatnie dwa lata. Przewidujemy, że w ciągu najbliższych 15 miesięcy wielkość rynku przekroczy 620 000 mkw - komentuje Krzysztof Misiak, Partner, Manager Sekcji Miast Regionalnych w dziale powierzchni biurowych firmy Cushman & Wakefield.

Dzielnica biznesu

Odzwierciedleniem obecnego rozkładu trójmiejskiego rynku biurowego jest lokalizacja największych inwestycji zagranicznych podmiotów w ostatnich latach. W Gdańsku, a konkretnie w rozbudowujących się kompleksach Alchemia i Olivia Business Center, swoje siedziby ulokowały takie marki, jak Kemira, Bayer, ThyssenKrupp, MOL, Cognizant czy wspomniana już State Street (największy do tej pory projekt inwestycyjny w tym obszarze). Za sprawą tych dwóch kompleksów, a także powstałego kilka lat temu Arkońska Business Park (jego deweloperem, podobnie jak Alchemii, jest firma Torus), w promieniu zaledwie kilometra zlokalizowanych jest tutaj blisko 30% nowoczesnej powierzchni biurowej Trójmiasta. Co ciekawe, obszar ten jeszcze kilka lat temu zdecydowanie nie stanowił wizytówki miasta, a teraz coraz częściej nazywa się go biznesową dzielnicą aglomeracji. Swoje siedziby otwierają tu międzynarodowe koncerny tworząc setki, a nawet tysiące nowych miejsc pracy, w większości dla młodych, wykształconych i znających języki osób. Cały ten obszar jest dość mocno zróżnicowany, co sprawia, że „żyje” nawet po godzinach pracy. Pomaga w tym bliskość kampusu Uniwersytetu Gdańskiego, jak również bogata oferta usług towarzyszących. W Alchemii funkcjonuje największe w Trójmieście, ogólnodostępne centrum rekreacyjno-sportowe, z którego korzysta już kilka tysięcy stałych użytkowników.

Czas regionów

Eksperci zauważają, że dla trójmiejskiego rynku biurowego rozpoczyna się nowy etap w rozwoju.

- Porównując wolumen transakcji w Trójmieście z innymi rynkami regionalnymi, widzimy pozytywny trend, szczególnie w tym roku, gdzie w pierwszej połowie 2015 r. wynajęto o 30% więcej powierzchni niż we Wrocławiu, który jest jednak rynkiem o ok. 20% większym (odpowiednio 52.500 mkw. w Trójmieście, wobec 40.000 mkw. we Wrocławiu) – mówi Krzysztof Misiak z firmy Cushman & Wakefield.

Podobnie sytuację na rynku oceniają lokalni deweloperzy, zwracając uwagę, że największe miasta regionalne stanowią już solidną konkurencję dla rynku warszawskiego.

- Warto podkreślić, że Kraków, Wrocław i Trójmiasto dojrzały jako rynki biurowe. Regularnie pojawiają się tam inwestycje tej samej, a w wielu przypadkach wyższej jakości niż w Warszawie. Ponadto swoją obecność zaznaczają tam najwyższej klasy najemcy, czego dowodem są coraz częstsze transakcje najmu ponad 10.000 mkw. na okres 10 lat – komentuje Maciej Brożek, Dyr. ds. Komercjalizacji w firmie Torus.

Ta dojrzałość rynków regionalnych przekłada się na rosnące zainteresowanie nimi funduszy inwestycyjnych. Choć w ostatnich latach trend ten nie był tak wyraźny, obecna sytuacja na rynku finansowym, a także relatywnie mała liczba atrakcyjnych inwestycyjnie nieruchomości w Warszawie sprawiają, że inwestorzy instytucjonalni kierują swoją uwagę właśnie ku regionom. Dowodem tego jest niedawna sprzedaż I etapu Alchemii, którą sfinalizowano z podmiotem stanowiącym joint venture pomiędzy Bluehouse Capital Advisor Ltd, a REINO Dywidenda Plus SA zarządzanym przez REINO Partners.

– Obecnie uwagę na nasz region zwracają już tzw. fundusze core’owe, przede wszystkim niemieckie, amerykańskie i brytyjskie, inwestujące w nieruchomości w dłuższej perspektywie, co jest bardzo dobrym prognostykiem dla deweloperów. Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że bardzo wnikliwie oceniają one przedmiot każdej potencjalnej inwestycji w procesie due diligence. Audyty trwają długo i są niezwykle szczegółowe, zwłaszcza w części związanej z techniczną stroną inwestycji – dodaje Maciej Brożek.

Dane: Cushaman & Wakefield (dane za dwa kwartały 2015):