Popyt rośnie, najemcy wynajmują biura planowane na 2028 rok

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie”, trzeci kwartał 2026 roku na warszawskim rynku biurowym upłynął pod znakiem rosnącego popytu i coraz mniejszej oferty dużych powierzchni w centralnych lokalizacjach. Od stycznia do września najemcy wynajęli blisko 592 000 mkw. biur, o ponad 20% więcej niż rok wcześniej, a wskaźnik pustostanów spadł do 7,9%. Jednocześnie pomimo wzrostu wolumenu powierzchni w budowie większość nowych biur trafi na rynek dopiero w 2028 roku. W związku z tym w najbliższych kwartałach aktywność najemców będzie w coraz większym stopniu uzależniona od dostępności powierzchni oraz jej dopasowania do indywidualnych potrzeb pod względem lokalizacji i standardu istniejących budynków.

Na koniec września 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynosiły nieco ponad 6,23 mln mkw., o 0,2% mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Od stycznia do września deweloperzy dostarczyli na stołeczny rynek łącznie tylko 45 200 mkw. nowej powierzchni biurowej, czyli o prawie 50% mniej niż w analogicznym okresie 2025 roku.

- Zdecydowana większość tegorocznej podaży (blisko 95%) trafiła na rynek w pierwszym kwartale. W trzecim kwartale nie ukończono natomiast żadnego nowego biurowca. Do końca grudnia zaplanowano oddanie do użytku zaledwie około 3900 mkw. powierzchni biurowej. Oznacza to, że całoroczna nowa podaż w 2026 r. nie przekroczy 50 000 mkw. i będzie najniższa od początku prowadzenia statystyk dla warszawskiego rynku biurowego. W 2027 roku nowa podaż pozostanie ograniczona i prawdopodobnie nie przekroczy 61 000 mkw. – mówi Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

W trzecim kwartale 2026 roku aktywność deweloperów na warszawskim rynku biurowym wzrosła drugi kwartał z rzędu, choć skala nowych inwestycji nadal pozostaje wyraźnie mniejsza niż w poprzednich latach. Na koniec września w budowie znajdowało się ok. 169 250 mkw. powierzchni biurowej, co oznacza wzrost o 21,9% rok do roku i o 35,8% kwartał do kwartału. Ponad trzy czwarte tego wolumenu przypadało na lokalizacje centralne, przede wszystkim na podstrefę Zachodnie Centrum. 

- Prawie 62% powierzchni powstającej obecnie w ramach nowych inwestycji trafi na rynek warszawski dopiero w 2028 roku. W trzecim kwartale 2026 roku rozpoczęto budowę Drucianka Campus oraz kolejnych etapów kompleksu Towarowa 22. Nie oznacza to jednak masowego powrotu do inwestycji realizowanych spekulacyjnie. Deweloperzy nadal będą ostrożnie podejmować decyzje o uruchamianiu nowych projektów, koncentrując się przede wszystkim na lokalizacjach, w których ograniczona dostępność odpowiedniej powierzchni i zainteresowanie najemców uzasadniają rozpoczęcie budowy – dodaje Karol Wyka.

Od stycznia do września 2026 roku najemcy podpisali umowy na 591 900 mkw. powierzchni biurowej, o 21,8% więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Niemal 48% tego wolumenu przypadło na wyjątkowo mocny drugi kwartał, w którym łączny wolumen transakcji przekroczył 282 700 mkw. W trzecim kwartale najemcy wynajęli blisko 175 350 mkw., czyli nieco ponad 4% mniej niż w tym samym okresie 2025 roku.

- Ponad 59% popytu odnotowanego w pierwszych dziewięciu miesiącach 2026 roku przypadło na lokalizacje centralne, które przyciągają najemców nowoczesnymi biurowcami i dobrym dostępem do transportu publicznego. Jednocześnie kurcząca się oferta wolnej powierzchni sprawia, że coraz trudniej znaleźć odpowiednie biuro, szczególnie o dużym metrażu. Dlatego najemcy podpisują już umowy najmu na powierzchnie, które będą oddane za 2 lata. Poza centrum wybór jest większy, jednak atrakcyjność poszczególnych budynków zależy w większym stopniu od ich standardu, kosztów użytkowania oraz oferowanych warunków najmu – mówi Magdalena Zagórska, Dyrektor w Dziale Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

W trzecim kwartale 2026 roku na warszawskim rynku dominowały nowe umowy, których udział w całkowitym wolumenie najmu sięgnął 40,4%. Pozostałe transakcje obejmowały renegocjacje (33%), przednajmy (16%), ekspansje (8,2%) oraz transakcje na potrzeby własne (2,4%). Z kolei w sumarycznym popycie za pierwsze trzy kwartały renegocjacje stanowiły 44% wszystkich transakcji. Tuż za nimi uplasowały się nowe umowy, odpowiadające za 42% całkowitego wolumenu najmu.

W trzecim kwartale 2026 roku wskaźnik pustostanów na warszawskim rynku biurowym spadł drugi kwartał z rzędu. Na koniec września wyniósł 7,9%, czyli o ok. 0,6 p.p. mniej niż kwartał wcześniej i o ok. 1,8 p.p. mniej niż rok wcześniej. Oznacza to, że firmy poszukujące nowych biur miały do dyspozycji niespełna 490 650 mkw. wolnej powierzchni. Jednocześnie pogłębia się podział rynku na strefy centralne i pozacentralne. W centrum wskaźnik pustostanów spadł do najniższego poziomu od końca 2008 roku. Co więcej, w żadnym z istniejących tam biurowców nie było dostępnego modułu o powierzchni przekraczającej 10 000 mkw. Poza centrum sytuacja wyglądała inaczej – mimo spadku wskaźnika pustostanów najemcy nadal mieli do wyboru cztery moduły tej wielkości.

- W najlepszych biurowcach w centrum, gdzie dostępność wolnej powierzchni jest najmniejsza, stawki czynszowe utrzymują się na wysokim poziomie, a wynajmujący oferują coraz skromniejsze pakiety zachęt. Na koniec trzeciego kwartału 2026 roku czynsze w najlepszych obiektach w centralnych lokalizacjach wynosiły 26–32 euro za mkw. miesięcznie. Poza centrum rynek jest bardziej zróżnicowany, a stawki czynszu mieszczą się w przedziale 14–19 euro za mkw. miesięcznie. Nadal istotnym trendem pozostaje modernizacja i repozycjonowanie starszych biurowców w odpowiedzi na rosnące wymagania i oczekiwania najemców, a w niektórych przypadkach także zmiana ich funkcji – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.