Renegocjacje dominują na rynku biurowym we Wrocławiu

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy we Wrocławiu”, Wrocław to trzeci pod względem wielkości rynek biurowy w Polsce, zaraz za Warszawą i Krakowem. W 2024 roku aktywność najemców w stolicy Dolnego Śląska utrzymywała się na stabilnym poziomie, przekraczającym średnią z ostatnich 10 lat. Największy udział w strukturze popytu miały firmy z sektora IT, usług dla biznesu i produkcyjnego – sięgnął on prawie 70%. Zarówno podaż nowych biur, jak i aktywność deweloperów pozostawały na niskim poziomie, głównie z powodu znacznej ilości niewynajętej powierzchni w istniejących biurowcach.

Na koniec czwartego kwartału 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu wyniosły niemal 1,4 mln mkw., co oznacza wzrost o ok. 2% w ujęciu rocznym. W minionym roku deweloperzy dostarczyli łącznie 38 350 mkw. biur. Na ten wolumen złożyły się tylko trzy budynki biurowe, w tym Quorum Office Park A (18 200 mkw., strefa Północ/Wschód) i B10 (14 100 mkw., Legnicka/Strzegomska).

- Warto zauważyć, że jest to drugi najniższy poziom nowej podaży od 2012 roku, zaraz po 2021 roku, w którym zasoby biurowe stolicy Dolnego Śląska powiększyły się o niecałe 22 000 mkw. Jeżeli wszystkie obecnie planowane inwestycje zostaną ukończone w terminie, nowa podaż w 2025 roku nieznacznie przekroczy 34 000 mkw., co oznacza, że będzie zbliżona do ubiegłorocznej – mówi Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

Utrzymujący się niski poziom podaży nowej powierzchni biurowej to efekt spowolnienia aktywności deweloperów. Na koniec grudnia 2024 roku w budowie pozostawało 34 350 mkw., co stanowi spadek o ponad 50% w porównaniu z 2023 rokiem i najniższy wynik w historii wrocławskiego rynku biurowego. W najbliższym czasie nie spodziewamy się znaczącego wzrostu aktywności deweloperów, głównie ze względu na znaczną dostępność wolnej powierzchni biurowej w istniejących budynkach. Deweloperzy jednak uważnie śledzą rozwój sytuacji na wrocławskim rynku i są przygotowani do rozpoczęcia realizacji nowych inwestycji w krótkim czasie.

Wrocław od lat jest atrakcyjną lokalizacją dla wielu międzynarodowych firm, zwłaszcza z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Według danych ABSL w pierwszym kwartale 2024 roku funkcjonowały tu 234 centra nowoczesnych usług dla biznesu, zatrudniające łącznie 66 200 pracowników.

- Duże zainteresowanie stolicą Dolnego Śląska przekłada się na wysoki popyt, który od 2015 roku rokrocznie przekracza 110 000 mkw. W całym 2024 roku aktywność najemców wyniosła ponad 146 450 mkw., co oznacza spadek o 11,5% rok do roku, ale jednocześnie wzrost o ponad 4% w porównaniu ze średnią z ostatnich 10 lat (140 500 mkw.). Największą popularnością wśród najemców niezmiennie cieszą się następujące strefy biurowe: Legnicka/Strzegomska, Dworzec Główny/Powstańców Śląskich oraz Śródmieście i Rynek. W 2024 roku przypadło na nie prawie 75% całkowitego popytu – mówi Anna Domańska, Associate, odpowiedzialna za rejon Dolnego Śląska w Newmark Polska.

Podobnie jak w całej Polsce, również we Wrocławiu w strukturze popytu w 2024 roku dominowały renegocjacje i odnowienia najmu, które stanowiły 57% wszystkich podpisanych umów. Pozostałe 43% przypadło na nowe transakcje (36%), umowy na potrzeby własne (5%) i ekspansje (2%). Warto podkreślić, że za 69% całkowitego wolumenu najmu w ubiegłym roku odpowiadały firmy z sektora IT, usług dla biznesu oraz produkcyjnego, których udział sięgnął odpowiednio 37%, 18% i 14%.

Na koniec grudnia 2024 roku wskaźnik pustostanów we Wrocławiu wyniósł 19,3%, czyli o 0,4 p.p. mniej niż w trzecim kwartale 2024 roku, ale 1,1 p.p. więcej w porównaniu z czwartym kwartałem 2023 roku.

- W kolejnych kwartałach spodziewamy się stopniowego spadku współczynnika pustostanów ze względu na ograniczoną aktywność deweloperów i dalszą absorpcję niewynajętej powierzchni w istniejących biurowcach. Pod koniec ubiegłego roku we Wrocławiu najemcy mogli wybierać spośród prawie 266 000 mkw. biur dostępnych do wynajęcia od zaraz, z czego ponad 80% znajdowało się w trzech głównych strefach biurowych: Legnicka/Strzegomska, Dworzec Główny/Powstańców Śląskich oraz Północ/Wschód – dodaje Anna Domańska.

W czwartym kwartale 2024 roku czynsze bazowe we Wrocławiu wynosiły od 13,00 do 16,50 EUR/mkw./miesiąc. Najwyższe miesięczne stawki za powierzchnię biurową dochodziły do 21,00 EUR za mkw. w strefach centralnych (Rynek i Śródmieście), natomiast w strefach Południe oraz Północ/Wschód niektóre biura oferowane były w cenie poniżej 12,00 EUR/mkw./miesiąc. Według prognoz czynsze bazowe w najbliższych kwartałach pozostaną na dotychczasowym poziomie.

- Nieznaczne wzrosty czynszów są prawdopodobne w przypadku najbardziej poszukiwanych i atrakcyjnych lokalizacji, jak i biurowców oferujących nowoczesne rozwiązania technologiczne i ekologiczne. Wynika to z faktu, że zaledwie 20% dostępnej powierzchni znajduje się w biurowcach o wysokim standardzie ukończonych w ostatnich pięciu latach (niecałe 55 000 mkw.) – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.