Wysoki popyt na biura w Trójmieście

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Trójmieście, I kwartał 2024” Trójmiasto niezmiennie plasuje się w czołówce największych rynków biurowych w Polsce, oferując najemcom szeroki wachlarz biur. Pomimo ogólnego spowolnienia aktywności deweloperskiej w całym kraju rok 2023 zamknął się w regionie rekordowym popytem przekraczającym 140 000 mkw. W pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku całkowity popyt w Trójmieście wyniósł 23 400 mkw.

Na koniec pierwszego kwartału 2024 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Trójmieście zbliżyły się do poziomu 1,05 mln mkw., co oznacza wzrost o 3% w ujęciu rocznym, przy czym ponad jedną piątą stanowią nowoczesne budynki biurowe oddane do użytkowania w latach 2020-2023. W minionym roku deweloperzy dostarczyli łącznie 33 100 mkw. biur – najmniej od 2012 roku. Największym biurowcem ukończonym w tym okresie była siedziba firmy Intel w Gdańsku o powierzchni 23 000 mkw. Na pozostałe 10 100 mkw. złożyły się dwa budynki biurowe oddane do użytku w Gdańsku oraz jeden w Gdyni. Z kolei w pierwszym kwartale 2024 roku nie odnotowano w regionie Trójmiasta nowej podaży.

- Aktywność deweloperów w Trójmieście utrzymuje się na umiarkowanym poziomie, co przekłada się na niewielką liczbę rozpoczynanych nowych inwestycji biurowych. Na koniec marca 2024 roku w budowie znajdowały się tylko cztery projekty o łącznej powierzchni prawie 20 300 mkw. – oznacza to spadek o 68% w porównaniu z pierwszym kwartałem 2023 roku. Ponad 55% całkowitej podaży w przygotowaniu powstaje w Gdańsku. Warto podkreślić, że na spowolnienie aktywności deweloperów wpływają obawy związane z wysokimi kosztami finansowania, a także zmiany modelu pracy oraz utrzymujący się trend optymalizacji powierzchni biurowej wynajmowanej przez najemców – mówi Michał Rafałowicz, dyrektor regionalny w Newmark Polska.

Do największych inwestycji w trakcie realizacji zalicza się pierwszy budynek wznoszony w ramach II fazy kompleksu Gdynia Waterfront w Gdyni o powierzchni 9050 mkw. oraz drugi etap projektu LPP Fashion Lab w Gdańsku liczący 5000 mkw.

- Rok 2023 był okresem spowolnienia na rynku najmu w Polsce, ale dla Trójmiasta okazał się rekordowy pod względem popytu. W tym czasie najemcy wynajęli w regionie Trójmiasta ok. 143 900 mkw., co stanowiło trzeci najwyższy wolumen transakcji wśród rynków regionalnych, zaraz za Krakowem (201 300 mkw.) oraz Wrocławiem (165 550 mkw.). Był to jednocześnie najlepszy wynik w historii trójmiejskiego rynku i wyższy aż o 42,5% od odnotowanego w 2022 roku – mówi Kaja Karbowska-Nowak, Associate w Newmark Polska.

Zainteresowanie najemców regionem od lat utrzymuje się na wysokim poziomie, o czym świadczą chociażby średnie roczne wolumeny najmu z ostatnich pięciu lat (2019-2023), które przekraczały 100 000 mkw. W pierwszym kwartale 2024 roku w Trójmieście podpisano o 39% więcej umów niż w poprzednim kwartale, ale o 51% mniej w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 roku. W pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku całkowity popyt w Trójmieście wyniósł 23 400 mkw.

W pierwszym kwartale 2024 roku w strukturze popytu dominowały renegocjacje i nowe umowy, które stanowiły odpowiednio 57% i 39% sfinalizowanych transakcji. Pozostałe 4% przypadło na umowy na potrzeby własne (3%) oraz ekspansje (1%). Najwięcej metrów kwadratowych biur najemcy wynajęli w Gdańsku – 18 800 mkw., co stanowiło 80% wszystkich umów, natomiast pozostałe 20% (4600 mkw.) przypadło na Gdynię. Trójmiasto oferuje atrakcyjne warunki biznesowe, co przyciąga zarówno startupy, jak i globalne korporacje, głównie z sektora IT. W pierwszym kwartale 2024 roku udział najemców z tej branży w całkowitym popycie sięgnął aż 49%.

Na koniec marca 2024 roku wskaźnik pustostanów w Trójmieście wyniósł 13,4%, czyli jedynie 0,2 p.p. więcej niż w pierwszym kwartale 2023 roku. Ograniczona aktywność deweloperów i stopniowa absorpcja powierzchni dostępnej w istniejących budynkach przełożą się w najbliższym czasie na spadek dostępności biur. Obecnie Trójmiasto oferuje ok. 140 500 mkw. powierzchni biurowej do wynajęcia od zaraz, z czego prawie 40% znajduje się w biurowcach wybudowanych w latach 2019-2023.

- W pierwszym kwartale 2024 roku czynsze bazowe w Trójmieście nieznacznie wzrosły i wynosiły od 13,50 do 16,50 EUR/mkw./miesiąc. Z kolei koszty eksploatacyjne wzrosły do ok. 20-25 PLN/mkw./miesiąc. Według prognoz stawki czynszów i opłat eksploatacyjnych utrzymają się w 2024 roku na stabilnym poziomie, przy jednoczesnej kontynuacji trendu poszukiwania zoptymalizowanych powierzchni w budynkach oferujących nowoczesne rozwiązania z zakresu ESG, które pozytywnie wpływają na zmniejszenie kosztów związanych z eksploatacją – dodaje Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.