Polski rynek biurowy: Optymalizacja i stabilny popyt – podsumowanie 2023 roku i prognozy na 2024

Zmniejszający się wolumen powierzchni biurowej w budowie przy jednoczesnej dalszej optymalizacji zarówno posiadanej powierzchni przez najemców, jak i ogólnych kosztów funkcjonowania biura charakteryzowały rynek biurowy w Polsce w 2023 roku. Był to też kolejny rok, w którym zarówno najemcy, jak i deweloperzy mierzyli się z utrzymującymi się na dość wysokim poziomie ogólnymi kosztami wykończenia powierzchni. Dodatkowo „drogi pieniądz” nie sprzyjał ogólnej polityce szeroko zakrojonej ekspansji, a bardziej rynek zdominowała ostrożność.

Nowa podaż w Warszawie nie przekroczy w całym 2023 roku 70 000 mkw. i jest to najniższy poziom w historii statystyk tego rynku, natomiast w regionach biur nadal przybywa. Obserwujemy już jednak wyraźny spadek wolumenu powierzchni w budowie na głównych rynkach regionalnych w Polsce, który na koniec roku osiągnie poziom ok. 350 000 mkw., co stanowi niemal 40% mniej w porównaniu z 2022 rokiem i prawie 70% mniej w porównaniu z rekordowym 2017 rokiem, kiedy to w budowie pozostawało prawie 1,1 mln mkw.

W 2024 roku przekroczymy granicę 13 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce, z przewagą regionów nad Warszawą. Natomiast patrząc na nasycenie powierzchnią biurową stolica wiedzie prym z 3,33 mkw. w przeliczeniu na jednego mieszkańca, następnie plasują się Katowice (2,68 mkw. na mieszkańca), Kraków (2,21 mkw. na mieszkańca) i Wrocław (2,01 mkw. na mieszkańca). Pozostałe miasta nie przekraczają 1,5 mkw. na mieszkańca, a najniższe nasycenie obserwujemy w Szczecinie (0,48 mkw. na mieszkańca) i Lublinie (0,67 mkw. na mieszkańca).

Aktywność najemców utrzymuje się na w miarę stabilnym poziomie. W całym 2023 roku możemy spodziewać się ogólnego popytu na głównych dziewięciu rynkach biurowych w Polsce na poziomie ok. 1,5 mln mkw., co będzie wolumenem porównywalnym z 2022 rokiem. Dostosowywanie powierzchni biurowej do wymagań pracy hybrydowej powoduje, że firmy rezygnują z wynajmowania powierzchni „na zapas”, a postępująca optymalizacja przekłada się na ogólny spadek średniej wielkości zawieranej transakcji. Aktywność najemców w 2024 roku będzie zależała od ogólnej sytuacji makroekonomicznej oraz polityk korporacji dotyczących dalszych planów ekspansji czy też nacisku na redukcję kosztów.

W 2023 roku regionalne rynki biurowe odnotowywały swoje rekordy, jeżeli chodzi o poziom wakatów w istniejących biurowcach (przekroczyły łącznie 1,1 mln mkw.), natomiast w stolicy obserwujemy stopniowy spadek wskaźnika pustostanów, szczególnie w atrakcyjnych dzielnicach. Wraz z ograniczeniem aktywności deweloperów w regionach spodziewamy się wejścia na drogę spadków również tutaj, niemniej naszym zdaniem każde miasto wejdzie na tę ścieżkę w innym okresie, choć na koniec 2024 roku wszystkie miasta regionalne powinny już się tam znaleźć.

Rok 2024 będzie kontynuacją i jeszcze mocniejszym naciskiem na optymalizację, poszukiwaniem jakości, jak i dążeniem do zgodności z ESG. Najemcy nie będą optymalizowali wyłącznie powierzchni, ale też jeszcze częściej będą poszukiwać budynków w dogodnej lokalizacji, z dostępem do licznych udogodnień i usług zarówno w budynku, jak i w okolicy, dobrze skomunikowanych, ale też zgodnych z najnowszymi standardami ESG. Dla wielu budynków niespełniających powyższych cech będzie to czas decyzji o ich przyszłości. Czy 2024 rok będzie rokiem modernizacji i zmian przeznaczenia starszych biurowców – czas pokaże.