ESG wpływa na kształt rynku biurowego w Warszawie

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie” najemcy na warszawskim rynku biurowym nadal dokładnie analizują swoje potrzeby, w tym lokalizacje przyszłych biur, a wynajmujący aktywnie dostosowują standard powierzchni biurowej do zgłaszanego popytu. Nowe umowy, w tym przednajmu, stanowiły w trzecim kwartale ponad połowę zawartych transakcji, renegocjacje jednak wciąż mają duży udział w strukturze popytu. Jednocześnie obserwujemy niezmiennie wysokie zainteresowanie rozwiązaniami z zakresu ESG oraz działaniami mającymi na celu ich wdrażanie.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynoszą obecnie 6,21 mln mkw., a nowa podaż utrzymuje się na niskim poziomie. W okresie od stycznia do września 2023 r. deweloperzy oddali do użytkowania niecałe 20 300 mkw., z czego ponad 90% w drugim kwartale, a pozostałe 10% (S-Bridge Office Park II, 1900 mkw.) w trzecim. Według prognoz analityków z firmy Newmark Polska, całkowita podaż w 2023 r. nie przekroczy 60 000 mkw. i będzie to najniższy wynik w historii warszawskiego rynku biurowego.

– Deweloperzy nadal dokładnie monitorują i analizują obecną sytuację na rynku, szczególnie popyt zgłaszany przez najemców, jak i ich potrzeby związane m.in. z popularyzacją pracy hybrydowej – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska. – Ponadto utrzymujące się na dość wysokim poziomie koszty budowy spowodowały znaczące spowolnienie aktywności deweloperskiej w ostatnich kilkunastu miesiącach. Na koniec września 2023 r. w budowie pozostawało niewiele ponad 250 000 mkw. To o przeszło 7% mniej niż w drugim kwartale, ale niemal 27% więcej niż w analogicznym okresie w ubiegłym roku – dodaje ekspertka Newmark Polska.

Od początku roku aktywność najemców utrzymuje się na stabilnym poziomie ok. 165 000 mkw. kwartalnie (średnia).W okresie od stycznia do września najemcy wynajęli prawie 496 600 mkw. Trzeci kwartał był najlepszym kwartałem tego roku w stolicy pod względem popytu, który wzrósł w porównaniu z poprzednim kwartałem o 5,4% i sięgnął 174 000 mkw. (to jednocześnie 35% całkowitego wolumenu transakcji od początku roku). Największym zainteresowaniem najemców niezmiennie cieszą się centralne lokalizacje biurowe, w szczególności podstrefa Zachodnie Centrum.

Zarówno utrzymujące się wysokie koszty wykończenia powierzchni biurowej, jak i ograniczona dostępność biur w budynkach ukończonych po 2013 r. (zaledwie 5,6% z ponad 2,5 mln mkw.) sprawiają, że renegocjacje nadal mają duży udział w strukturze popytu. W trzecim kwartale 2023 roku stanowiły one 42,8% całkowitego wolumenu w porównaniu ze średnią dla pierwszych trzech kwartałów na poziomie 38,0%. Na pozostałe 57,2% złożyły się nowe umowy (41,4%), umowy przednajmu (11,4%), ekspansje i transakcje na potrzeby własne (po 2,2%). Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym w okresie od stycznia do końca września 2023 r. były firmy z sektora usług dla biznesu (19,4%), produkcji (11,5%) oraz IT (11,2%).

– Niezmiennie obserwujemy rosnące zainteresowanie firm wynajmem biur oferujących rozwiązania technologiczne i środowiskowe, które umożliwiają osiągnięcie efektywności energetycznej i optymalizację kosztów oraz wspierają realizację celów ESG. Z kolei wynajmujący coraz częściej decydują się na modernizację biurowców, aby sprostać rosnącym oczekiwaniom najemców – mówi Anna Szymańska, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Newmark Polska.

Na koniec września 2023 r. wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 10,6%, co stanowi spadek o 0,8 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz o 1,5 p.p. w ujęciu rok do roku. W ostatnich trzech kwartałach wolumen powierzchni dostępnej w centralnych lokalizacjach zmniejszył się o prawie 42 500 mkw., a w lokalizacjach poza centrum o ponad 26 000 mkw.

Miesięczne stawki czynszu w najlepszych biurowcach utrzymują się na niezmienionym poziomie w porównaniu z poprzednim kwartałem i wynoszą 22-26 euro za mkw. w centrum oraz 16-18 euro za mkw. w lokalizacjach poza centrum. Jednak rosnące wymagania wynikające ze stosowania w budynkach rozwiązań z zakresu ESG, szczególnie związanych z kwestiami środowiskowymi, mogą wpłynąć na wzrost czynszów w przyszłości.