Wielka Szóstka na rynku magazynowym

Najwyższy czas, żeby przedefiniować Wielką Piątkę – hasło, którym określamy najważniejsze rynki logistyczne w Polsce. W praktyce tych rynków mamy już sześć. Warszawa, Górny i Dolny Śląsk, Polska Centralna, Poznań oraz… Trójmiasto – mówi Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

Spowolnienie na rynku magazynowym trwa już od ponad roku. W jakim momencie tej sinusoidy jesteśmy dzisiaj – czy rynkowa krzywa nadal spada, czy to już może moment odbicia?

JAKUB KUREK: Wskaźniki gospodarcze zmieniają się zbyt dynamicznie, żeby wyciągać tak daleko idące wnioski. Jednak momentem odbicia dla rynku nowoczesnych powierzchni logistycznych może okazać się wrześniowa a następnie październikowa, obniżka stóp procentowych – łącznie z 6,75 do 5,75 proc. Jeśli ta tendencja będzie kontynuowana, to inwestorom nie będzie opłacało się dłużej trzymać kapitału w bankach i pieniądze wrócą na rynek nieruchomości.

Nowoczesne magazyny od początku swojego istnienia są powiązane z rynkiem kapitałowym i dość szybko reagują na jego wahania. To właśnie fundusze inwestycyjne, które masowo kupowały magazyny, były największym napędem do rozwoju tego rynku w ubiegłych latach. Przy atrakcyjnych stopach zwrotu, deweloperzy mogli budować hale i wynajmować je po stawkach konkurencyjnych dla całej Europy.

A firmy wynajmowały magazyny, bo było je na to stać?

Dokładnie tak.

W pierwszej połowie tego roku najemcy wynajęli łącznie ponad 2,2 mln mkw., czyli o ponad 40 proc. mniej niż jeszcze rok wcześniej. Oczywiście, wpłynęła na to również mniejsza konsumpcja, która spowolniła tempo rozwoju wielu firm. Mniej sprzedając, przedsiębiorstwa są w stanie poczekać na magazyn. Ale wyczekiwanie też nie może trwać w nieskończoność. Przecież duże organizacje nadal planują dalekosiężny rozwój, również logistyczny. Ich potrzeby zderzają się jednak z wysokimi cenami najmu, które stały się zbyt kosztowną pozycją w budżetach operacyjnych. Dlatego najemcy włączyli pauzę i czekają na rozwój sytuacji. Co może przełamać ten impas? Według mnie pierwszym, ważnym krokiem są właśnie obniżki stóp procentowych. Jeśli inwestycje w nieruchomości będą bardziej rentowne, to inwestorzy nie będą musieli rekompensować sobie strat podwyższaniem czynszów.

Może być taniej?

Górkę cenową na pewno mamy już za sobą. Następuje korekta czynszów spowodowana tym, że najemcy nie są w stanie udźwignąć wysokich stawek, a hamowanie rynku nie służy żadnej ze stron. W regionach z wysokim poziomem pustostanów, dostrzegamy już pewną odwilż cenową.

Czy, w związku ze spowolnieniem i wyczekiwaniem, doradcy na rynku powierzchni przemysłowych i magazynowych mieli ostatnio mniej pracy?

Wręcz przeciwnie. Czasami mam dysonans, patrząc na statystyki rynku magazynowego i wyniki mojego działu. Obecny rok będzie dla nas tak samo dobry, a nawet trochę lepszy, niż poprzedni. W pierwszych trzech kwartałach 2023 r. wynajęliśmy prawie 330 tys. mkw., co daje wynik o niemal 6 proc. wyższy niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Podpisując kontrakty najmu w trudniejszych i mniej przewidywalnych czasach, gdy liczona jest każda złotówka, najemcy jeszcze bardziej potrzebują profesjonalnego wsparcia. Jestem naprawdę zadowolony i dumny z tego, że wiele z tych firm zaufało doradcom z Newmark Polska. A niektóre nawet wielokrotnie. Dziś mogę powiedzieć: zdaliśmy ten egzamin.

Analizując to, co działo się w naszym dziale przez ostatnie trzy kwartały, wśród największych kontraktów, w których doradzaliśmy mogę wymienić chociażby: najem przez klienta z sektora automotive prawie 39 tys. mkw. na Górnym Śląsku oraz wsparcie Regesty w wynajęciu w sumie ponad 91 tys. mkw. w Trójmieście i na Górnym Śląsku.

Branże logistyczna i automotive. Czy na całym rynku magazynowym dominowali właśnie najemcy z tych sektorów?

W czołówce najaktywniejszych najemców od lat mamy te same branże. Zależnie od koniunktury, zmienia się tylko ich udział. Z analiz Newmark Polska wynika, że najwięcej umów w pierwszym półroczu podpisały firmy z sektora 3PL, biorąc prawie 25 proc. całej wynajętej w tym okresie powierzchni, czyli prawie 606 tys. mkw. Branża automotive była równie aktywna – wynajęła w sumie ponad 170 tys. mkw. – jednak ze względu na swoją specyfikę, koncentrowała się przede wszystkim na Górnym Śląsku. Nowe kontrakty podpisywały też firmy z sektora FMCG, które ze swojej natury słabiej poddają się wszelkim kryzysom i spowolnieniom. Nowe sklepy i centra logistyczne otwierają m.in. Lidl, Biedronka oraz Dino.

Uważnie śledzimy również trendy w sektorze e-commerce. Mimo że sprzedaż internetowa zaczyna się wypłaszczać, to firmy prowadzące sprzedaż w sieci nadal wynajmują hale – mniejsze, ale bardziej zautomatyzowane. Firmy z tego sektora w pierwszym półroczu br. podpisały umowy najmu w sumie na prawie 160 tys. mkw.

Które regiony w kraju cieszyły się największym zainteresowaniem najemców i inwestorów?

Najemcy są zainteresowani niezmiennie głównymi rynkami, które radzą sobie dość dobrze, a w ostatnim czasie nawet umacniają swoją pozycję kosztem rynków wschodzących. Mam tutaj na myśli Wielką Piątkę – czyli Warszawę, Górny i Dolny Śląsk, Polskę Centralną i Poznań, a raczej Wielką Szóstkę… Przyszła pora, żeby zmienić definicję i do najważniejszych rynków magazynowych dołączyć Trójmiasto. To region, który rośnie i zajmuje coraz więcej miejsca w magazynowym torcie. Przy średniokrajowym poziomie pustostanów – 6,7 proc., w Trójmieście mamy tylko 1,5 proc. wolnej powierzchni. Jednocześnie w budowie znajduje się tutaj ponad 211 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni logistycznej. To więcej niż na Górnym Śląsku i niewiele mniej niż na Dolnym Śląsku i w Poznaniu.

Przed nami ostatni kwartał 2023 rok. Jaki będzie albo jaki może być?

To jest zwykle najlepszy kwartał na rynku magazynowym. W tym okresie najemcy finalizują najwięcej umów. Jesień w naszej branży jest jak mały nowy rok. Większość firm ustala właśnie budżety na przyszłe 12 miesięcy, zapadają kluczowe decyzje o inwestycjach.

Jaka będzie końcówka tego roku? W dzisiejszych, zmiennych czasach, wolę mówić o tym, czego bym sobie życzył. Na pewno tego, żeby pieniądz był tańszy, a kapitał wrócił do nieruchomości oraz tego, żeby czynsze ukształtowały się na poziomie akceptowalnym dla obydwu stron. Wtedy rynek magazynowy wróci na ścieżkę wzrostów i pójdziemy po kolejne rekordy.