Najemcy wybierają Wolę. Najwięksi deweloperzy już tam są

Prawie 60 proc. powierzchni biurowej w stolicy powstaje w strefie biurowej Zachodnie Centrum, w granicach administracyjnych Woli. To całe kompleksy oraz budynki – otwarte na ludzi i miasto, ekologiczne, budowane w najnowszych technologiach. Atrakcyjne i wielofunkcyjne. Co ciekawe ponad 85 proc. istniejących w tej strefie zasobów posiada też certyfikaty BREEAM albo LEED – mówi Joanna Bartosiewicz, Senior Associate w Dziale Reprezentacji Najemców Biurowych w Newmark Polska.

Zachodnie Centrum przyciąga najemców i największych deweloperów w kraju. Ogromnym atutem tych terenów jest bezpośrednie sąsiedztwo centrum oraz świetne skomunikowanie dzielnicy, dzięki linii metra, liniom tramwajowym i licznym połączeniom autobusowym. Ale nie tylko.

Po okresie pracy na home office, chcąc zachęcić do pracy w biurze najlepsze talenty z rynku, organizacje wybierają atrakcyjne budynki, z dostępem do usług i modnych miejsc. Chcą, żeby ich siedziby były przyjazne, różnorodne i ciekawe.

– Tego między innymi szukają i to znajdują na Woli, która rozwija się w sposób zrównoważony oraz bliski koncepcji 15-minutowego miasta, gdzie biurowce są częścią całości, a nie budowlami zamkniętymi za strzeżoną bramą. Niektóre z tych projektów, jak Fabryka Norblina czy Browary Warszawskie funkcjonują podobnie do małych niezależnych miasteczek. W Fabryce Norblina, obok 40 tys. mkw. powierzchni biurowej klasy A, znajdują się sklepy, restauracje, kawiarnie, butikowe kino i ekologiczny bazar, a nawet muzeum. W ofercie Browarów Warszawskich są również apartamenty, mieszkania, mieszkania typu PRS oraz penthous-y – wylicza Joanna Bartosiewicz.

Biura rosną przy stacjach metra

Jednym z ważniejszych momentów dla rozwoju biurowej Woli było oddanie do użytku pierwszego etapu II linii metra (2015 r.) oraz jego rozbudowa o kolejne stacje. Jak wynika z analiz Newmark Polska, od 2014 roku zasoby biurowe w strefie Zachodnie Centrum (definiowanej jako przestrzeń między Al. Jana Pawła II / ul. Chałubińskiego, Al. Solidarności oraz ulicami Koszykową i Karolkową) powiększyły się o 145 proc. Najwięcej, bo prawie 230 tys. metrów biurowych powstało tutaj w roku 2020. Wtedy właśnie na rynku pojawiły się: Mennica Legacy Tower (wieża), The Warsaw Hub, Chmielna 89 czy Browary Warszawskie (dwa z trzech budynków biurowych).

Deweloperzy nie odpuszczają Woli

Obecnie na Woli znajduje się 1 mln 110 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego najwięcej, bo prawie 477 tys. mkw., w okolicy Ronda Daszyńskiego. Zachodnie Centrum, podobnie, jak cała stolica, w ostatnim roku również odnotowało mniejszą aktywność deweloperów. Od stycznia w dzielnicy nie został oddany żaden nowy biurowiec. Jednak, jak podkreśla Joanna Bartosiewicz, bardzo dużo powierzchni, bo aż 163 800 mkw. znajduje się w trakcie realizacji.  – To prawie 60 proc. wszystkich biur powstających aktualnie w stolicy. Wola jest jednym z najszybciej rozwijających się centrów biznesowych w Warszawie, gdzie obecni są wszyscy najwięksi deweloperzy. Jako pierwszy, jeszcze w tym roku na rynek trafi biurowiec Studio B (16 200 mkw.), budowany przez Skanska, natomiast większość powstającej powierzchni planowana jest do oddania na przełomie 2024 i 2025 roku – wyjaśnia Joanna Bartosiewicz.

Jedną z bardziej wyczekiwanych inwestycji w dzielnicy, jest biurowiec The Bridge, budowany u zbiegu ulic Towarowej i Grzybowskiej, w pobliżu Placu Europejskiego. Na 42 piętrach powstaje tam 47 tys. mkw. powierzchni biurowej. Deweloper Ghelamco planuje oddanie budynku w pierwszym kwartale 2025 roku. Najemców interesuje również kompleks Towarowa 22, realizowany przez AFI Europe oraz Echo Investment. To projekt biurowo-mieszkaniowo-usługowy, powstający w kwartale pomiędzy ul. Towarową, Pańską i Miedzianą. Będzie budowany etapami, a pierwsze budynki – jeden mieszkalny i jeden biurowy – również planowane są na rok 2025. Wśród pozostałych realizowanych obecnie warto wymienić też: kolejne biurowce (D i E) w ramach kompleksu LIXA (łącznie 28 500 mkw.), The Form (26 000 mkw.) oraz Vibe 1 (15 000 mkw.). Natomiast tuż przy strefie biurowej Zachodnie Centrum STRABAG Real Estate buduje swój flagowy projekt biurowy: Upper One (36 000 mkw.), który powstaje w miejscu wyburzonego Atrium International.

Dzielnica otwarta na ludzi

Kolejne drapacze chmur rosną przy rondzie Daszyńskiego i dalej na zachód, a mieszkańcy stolicy pytają, czy nie powtórzy się sytuacja ze Służewca, gdzie w ciągu dnia nie można było przejechać przez korki, a po godz. 18 i w weekendy dzielnica zamierała i gasły światła.

Analitycy z Newmark Polska zapewniają jednak, że i samorząd, i deweloperzy już jakiś czas temu odrobili tę lekcję. – Budynki powstające w Zachodnim Centrum są nie tylko wielofunkcyjne, ale również projektowane w taki sposób, żeby ludzie chcieli tam przychodzić, korzystać z kawiarni, restauracji, usług czy po prostu miejsc do wypoczynku. To jest ogromna różnica między Służewcem i Wolą i duża przewaga tej ostatniej, jak sądzę. Równolegle z biurami, kulturą i handlem, rozwija się tutaj też część mieszkaniowa – odpowiada Joanna Bartosiewicz.

Podobnie na temat projektowania miasta myśli Krzysztof Strzałkowski, burmistrz Woli. – W nowoczesnym mieście trudno mówić o zabudowie komercyjnej w oderwaniu od otoczenia. Myślenie tylko o jednym rodzaju zabudowy sprawia, że nawet najlepszy projekt może być szkodliwy, właśnie poprzez jego osobność. Dlatego tak wielką uwagę przywiązujemy do tego, żeby Wola zabudowywana była w sposób zróżnicowany, a korzystający z wielkiego potencjału dzielnicy inwestorzy, przyczyniali się do jej rozwoju. Woli najbliżej jest do uznawanego dziś za idealne, miasta 15-minutowego. W dużej części dzielnicy można mieszkać, pracować, spędzać czas wolny bez potrzeby dłuższego niż kwadrans spaceru. Znajdziemy tu też praktycznie wszystkie usługi i bardzo zróżnicowaną demograficznie strukturę mieszkańców. Jeśli dodamy do tego dostęp do bazy edukacyjnej i rekreacyjnej – trudno znaleźć lepsze miejsce w Warszawie – chwali Strzałkowski.

Cena za jakość

Doskonała lokalizacja, blisko centrum, oraz świetnej jakości budynki powstające w okolicy sprawiają, że cały czas rośnie również prestiż biurowej Woli. Dzielnica nie jest już tańszą alternatywą, jak jeszcze osiem czy 10 lat temu. Jakość kosztuje, a stawki wywoławcze w strefie Zachodnie Centrum wynoszą do około 27 euro za mkw. miesięcznie. Najdrożej trzeba zapłacić w okolicach Ronda Daszyńskiego. Najemców to jednak nie zniechęca. Wiele firm relokuje się tutaj z innych dzielnic, np. wspomnianego Służewca Przemysłowego. Największym zainteresowaniem cieszą się biura przy Rondzie Daszyńskiego, gdzie pustostany utrzymują się na bardzo niskim poziomie – 4 proc. Dla porównania w całej dzielnicy wakat wynosi 7,7 proc., a średnio w Warszawie 11,4 proc. – podaje Newmark Polska.

– Organizacje, wbrew pozorom, wcale nie szukają biura tam, gdzie jest najtaniej. Firmy oczywiście liczą pieniądze i optymalizują koszty, czego konsekwencją bardzo często jest zmniejszenie powierzchni najmu oraz zadbanie o odpowiednie zapisy dotyczące opłat eksploatacyjnych. Ale nie tańsza lokalizacja. Firmy chcą rozwijać się w ciekawych miejscach i nowoczesnych budynkach, spełniających wymogi ESG. Pod tym względem Wola też wyróżnia się na tle miasta. Ponad 85 proc. istniejących w tej strefie zasobów posiada ekologiczne certyfikaty BREEAM albo LEED, na różnych poziomach, co przekłada się na prawie 950 tys. mkw. powierzchni. Tym samym dzielnica posiada największy udział procentowy powierzchni, jak i liczbę zielonych biurowych metrów w Warszawie – informuje Joanna Bartosiewicz.

W kierunku ulicy Kasprzaka i Ronda Zawiszy

Nic więc dziwnego, że analitycy z Newmark Polska spodziewają się kolejnych relokacji na Wolę. – Wybór biura to strategiczna decyzja dla rozwoju firmy. W pierwszych sześciu miesiącach tego roku organizacje wynajęły na Woli w sumie 69 400 mkw., z czego ok 40% to relokacje (zarówno wewnątrz, jak i do strefy). Kontrakty podpisały firmy reprezentujące różne sektory, m.in. farmaceutyczny, finansowy, bankowy, IT, nowoczesnych usług dla biznesu, duże kancelarie prawne i towarzystwa ubezpieczeniowe. W dzielnicy chcą rozwijać się także biura serwisowane, których powierzchnie cieszą się tutaj ogromną popularnością – wylicza Joanna Bartosiewicz.

Od początku tego roku największe umowy najmu w nowych istniejących i budowanych budynkach podpisały firmy: Unum Życie w Studio B (5200 mkw.), Sanofi Aventis w LIXA E (3200 mkw.) czy operator biur coworkingowych Omni Office w Warsaw UNIT (3200 mkw.). Organizacje, które wybrały Wolę już wiele lat temu, zwykle zostają – wybierając nowszy budynek w sąsiedztwie, albo renegocjując kontrakt w dotychczasowej lokalizacji. W tym roku największe renegocjacje należą do firm Accenture (8800 mkw.) oraz SIX Global Services (2600 mkw.) – obydwie odnowiły swoje umowy w Proximo II i poufnego najemcy z sektora usług dla biznesu w budynku Warsaw Spire A (5950 mkw.)

– Dostarczając nową jakość, dopasowaną do potrzeb pracowników i wymagań najemców, Wola ma szansę na dalszy rozwój i wzrosty na rynku powierzchni biurowych. Kierunek, w którym rozwija się dzielnica, wpisuje się w najnowsze trendy, takie jak: ekologia, współdzielenie, łączenie oraz dbanie o różnorodność. Analizując dostępność działek oraz planowane projekty, widzimy, że biurowo dzielnica będzie rozbudowywała się w stronę Ronda Zawiszy oraz ulicy Kasprzaka – podsumowuje Joanna Bartosiewicz.