Najemcy w regionach skupieni na efektywnym wykorzystaniu biur

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w regionach” aktywność najemców na regionalnych rynkach biurowych utrzymuje się na stabilnym poziomie, ale coraz częściej zwracają oni uwagę na efektywne wykorzystanie zajmowanej powierzchni, poszukując przy tym biur oferujących wyższy standard.

Z powodu dużej ilości dostępnej powierzchni biurowej w istniejących budynkach – szacowanej na ponad 1 mln mkw. – deweloperzy zachowują ostrożność przy rozpoczynaniu nowych inwestycji. Co istotne, wysokie koszty eksploatacyjne zachęcają do wprowadzania usprawnień mających na celu optymalizację zużycia mediów.

Na koniec drugiego kwartału 2023 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych poza Warszawą (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) przekroczyły 6,5 mln mkw. W okresie od stycznia do końca czerwca deweloperzy dostarczyli łącznie ponad 116 000 mkw. w 10 budynkach, z czego 41% (48 100 mkw.) trafiło na rynek w drugim kwartale br. Wśród największych zrealizowanych inwestycji znalazły się takie biurowce jak: Ocean Office Park B (Kraków, I kw.), Nowy Rynek E (Poznań, II kw.) czy Centrum Południe 3 (Wrocław, I kw.). Wszystkie wymienione powyżej obiekty skupiają łącznie ponad 64% całkowitej nowej podaży z ostatnich sześciu miesięcy.

Aktywność deweloperów cały czas pozostaje na umiarkowanym poziomie. Na koniec drugiego kwartału w trakcie realizacji pozostawało ok. 500 000 mkw. – to o prawie 5% mniej niż w pierwszym kwartale 2023 roku i ponad 11% mniej niż rok wcześniej.

– Znaczna dostępność powierzchni biurowej w budynkach już istniejących sprawia, że deweloperzy – pomimo posiadania zabezpieczonych działek i przygotowanych projektów – często odraczają decyzję o rozpoczęciu budowy, m.in. do momentu podpisania znaczącej umowy przednajmu w planowanej inwestycji – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.

W drugim kwartale 2023 roku najemcy na głównych rynkach regionalnych wynajęli ponad 166 000 mkw. Był to wynik zbliżony do popytu odnotowanego w pierwszym kwartale, w którym wyniósł prawie 167 800 mkw. Z kolei popyt brutto w pierwszym półroczu sięgnął 333 800 mkw. i był niższy o niecałe 3% niż w pierwszej połowie 2022 roku.

- Pomimo stabilizacji po stronie popytowej, obserwujemy pogłębiający się trend polegający na dążeniu do optymalizacji zajmowanej powierzchni biurowej. Większość najemców obecnie podpisuje umowy najmu na mniejsze biura w stosunku do wcześniej wynajmowanych czy też pierwotnie planowanych. Średnia wielkość transakcji w okresie styczeń-czerwiec wyniosła ok. 930 mkw. w porównaniu z 1100 mkw. w całym 2022 roku – mówi Anna Osiecka, Associate Director w dziale Reprezentacji Najemców Biurowych w firmie Newmark Polska.

W okresie od kwietnia do końca czerwca 2023 roku odnotowano duży udział nowych umów najmu w całkowitym popycie – łącznie z umowami przednajmu przekroczył on 70%. Jednocześnie najemcy coraz częściej poszukują budynków efektywnych energetycznie i środowiskowo. Natomiast w całym pierwszym półroczu udział nowych umów i relokacji wyniósł 55%, a renegocjacji 33%. Pozostałe 12% stanowiły ekspansje (7%), umowy przednajmu (3%) i transakcje na potrzeby własne (2%).

W drugim kwartale 2023 roku wskaźnik pustostanów na głównych regionalnych rynkach biurowych ponownie wzrósł. Obecnie wynosi on 16,8%, co oznacza wzrost o 0,9 p.p. w porównaniu z pierwszym kwartałem 2023 roku i o 1,6 p.p. w ujęciu rocznym. Największe wzrosty zaobserwowano w Katowicach (o 3,0 p.p.) i Łodzi (o 2,9 p.p.). Łącznie na ośmiu głównych rynkach regionalnych najemcy mają do dyspozycji rekordowe prawie 1,1 mln mkw. wolnej powierzchni biurowej.

Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe, oferujące nowoczesne rozwiązania zarówno technologiczne, jak i z zakresu ESG oraz efektywności energetycznej, utrzymują się na wysokim poziomie i w najlepszych budynkach sięgają nawet 16,00-17,00 euro/mkw./miesiąc. Ze względu na wysokie koszty eksploatacyjne najemcy coraz częściej decydują się na usprawnienia w wynajmowanych biurach w celu osiągnięcia wymiernych oszczędności.