Lokalizacja, efektywność energetyczna i środowiskowa w cenie

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie” pierwsza połowa 2023 roku na warszawskim rynku biurowym upłynęła pod znakiem między innymi oczekiwania na nowe projekty biurowe oraz dostosowywania zajmowanej powierzchni do rozpowszechnionego modelu pracy hybrydowej. Pomimo niewielkiego wolumenu nowej podaży i stosunkowo ograniczonej aktywności deweloperów, wskaźnik pustostanów w drugim kwartale bieżącego roku uległ tylko nieznacznej korekcie w dół. Z kolei aktywność najemców utrzymała się na poziomie zbliżonym do odnotowanego w pierwszych trzech miesiącach.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynoszą obecnie 6,25 mln mkw. W pierwszej połowie 2023 roku na stołecznym rynku oddano do użytkowania trzy projekty biurowe o łącznej powierzchni 18 700 mkw. Jest to najniższy poziom nowej podaży odnotowany w Warszawie w pierwszym półroczu od ponad 10 lat. Wszystkie obiekty zostały ukończone w drugim kwartale oraz są zlokalizowane w strefach pozacentralnych. Największą zrealizowaną inwestycją jest kolejny biurowiec (budynek 9) w ramach kompleksu The Park (11 000 mkw., Jerozolimskie).

Na koniec drugiego kwartału 2023 roku w budowie pozostawało 270 000 mkw. – o prawie 25% więcej niż w pierwszym kwartale, ale o niemal 8% mniej niż w analogicznym okresie w ubiegłym roku. Prawie 80% realizowanej obecnie powierzchni biurowej powstaje w centralnych strefach biurowych, szczególnie w pobliżu węzłów przesiadkowych komunikacji publicznej, umożliwiających wygodny dojazd metrem, SKM czy tramwajem. Na znaczeniu zyskują też lokalizacje, do których można łatwo dojechać rowerem czy hulajnogą, a to z kolei przyczynia się do rozbudowy odpowiedniej infrastruktury w ich okolicy.

W pierwszej połowie 2023 roku najemcy wynajęli łącznie prawie 326 000 mkw., z czego niewiele ponad 51% (167 100 mkw.) w drugim kwartale. Popyt na warszawskim rynku biurowym w drugim kwartale br. wzrósł w porównaniu z pierwszym kwartałem o ok. 5,4%, ale w całym pierwszym półroczu był niższy o 32% od odnotowanego w analogicznym okresie ubiegłego roku. Taki poziom aktywności transakcyjnej świadczy o tym, że najemcy bardzo dokładnie analizują swoje potrzeby i w wyniku wprowadzenia hybrydowego modelu pracy coraz częściej zwracają uwagę na optymalne wykorzystanie zajmowanej powierzchni. Z tego względu niektóre firmy decydują się na zmniejszenie wynajmowanej powierzchni lub skorzystanie z bardziej elastycznych form najmu, np. wynajęcie stanowisk pracy w centrach coworkingowych.

- W pierwszym kwartale 2023 roku na warszawskim rynku biurowym dominowały transakcje dotyczące biur o powierzchni od 500 mkw. do 2000 mkw. W analizowanym okresie nie odnotowano żadnej umowy powyżej 10 000 mkw. Prawie 58% popytu odnotowanego w pierwszym półroczu dotyczyło centralnych lokalizacji biurowych, szczególnie Centralnego Obszaru Biznesu i podstrefy Zachodnie Centrum - mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.

W strukturze popytu największy udział miały nowe umowy (54%) oraz renegocjacje i odnowienia (35%). Na pozostałe 11% złożyły się ekspansje i przednajmy (po 4%) oraz transakcje na potrzeby własne (3%).

- Utrzymujący się wysoki odsetek zarówno nowych umów, jak i renegocjacji wskazuje na dwa istotne trendy na rynku biurowym. Z jednej strony świadczą one o zainteresowaniu firm wynajmem biur oferujących rozwiązania, które zapewniają efektywność energetyczną i optymalizację kosztów oraz wspierają realizację celów ESG – mówi Anna Szymańska, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Newmark Polska. - Z drugiej strony wysokie koszty przeprowadzki i wykończenia powierzchni biurowej oraz brak dużych modułów dostępnych od ręki sprawiają, że niektórzy najemcy decydują się na renegocjację umowy w oczekiwaniu na pojawienie się na rynku biur, które spełnią ich wymagania – dodaje ekspertka.

Na koniec czerwca 2023 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 11,4%, co stanowi spadek o 0,2 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz o 0,5 p.p. w ujęciu rok do roku. W budynkach wybudowanych po 2016 roku współczynnik powierzchni niewynajętej był niższy od średniego poziomu odnotowanego w stolicy i wyniósł 7,6%, natomiast w biurowcach ukończonych w 2010 roku i wcześniej sięgał on aż 15,7%. W kolejnych kwartałach spodziewamy się dalszego spadku dostępnej powierzchni biurowej, szczególnie w budynkach ukończonych w ostatnich 5 latach.

Na koniec drugiego kwartału 2023 roku miesięczne stawki czynszu w najlepszych biurowcach pozostały na niezmienionym poziomie w porównaniu z poprzednim kwartałem i wynosiły 22-26 euro za mkw. w centrum oraz 16-18 euro za mkw. w lokalizacjach poza centrum. Najwyższe czynsze niezmiennie obserwujemy w budynkach oferujących biura, które spełniają wysokie standardy techniczne i środowiskowe oraz umożliwiają najemcom dbanie o pracowników, ich potrzeby i dobrostan.