Kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego, czyli o czym należy pamiętać, aby marzenie o posiadaniu własnego M. nie przerodziło się w finansowy koszmar

Najnowsze dane dotyczące rynku nieruchomości informują o kolejnym wzroście cen nowych mieszkań. Może nie jest on tak znaczący jak w poprzednich kwartałach, ale nadal jest zauważalny. Podwyżki dotknęły wszystkie większe miasta w Polsce, a z największymi trzeba liczyć się we Wrocławiu: +3,9 proc. kw./kw., gdzie kupujący za 1 m² płacą już 10 847 zł i w stolicy: +3 proc. kw./kw. (13 412 zł/1 m²)[1]. Z pewnością wzrost ceną mieszkań od deweloperów jest na tyle istotny, że osłabił popyt potencjalnych kupujących. W poprzednim kwartale deweloperzy na terenie sześciu największych miast w naszym kraju sprzedali 8161 mieszkań, czyli o 14 proc. mniej w porównaniu do I kw. br.[2]. Nie dziwi więcej, że osoby marzące o zakupie własnego M., zwracają się ku rynkowi wtórnemu. W dalszym ciągu panuje przekonane, że to, co z „drugiej ręki”, musi być tańsze. Ale czy faktycznie mieszkanie z rynku wtórnego zawsze musi być tańsze od mieszkania nabywanego od dewelopera? Niekoniecznie. Inflacja i wzrost stóp procentowych przyczyniły się do podwyżek również w przypadku lokali używanych, więc ich ceny nie są już tak atrakcyjne w stosunku do tych nowych, jak to bywało w przeszłości. Przed podjęciem decyzji o zakupie czterech kątów z „drugiej ręki”, warto również być świadomym wszystkich ukrytych, dodatkowych kosztów. Jakich? O tym eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Rynek wtórny coraz mniej atrakcyjny cenowo?

Jeden z czynników, który skłania do zakupu mieszkania z rynku wtórnego to przekonanie, że lokale z „drugiej ręki” są po prostu tańsze. Jednak ta teza nie zawsze jest prawdziwa. Wystarczy spojrzeć na dane zebrane przez Credipass i Metrohouse[3]. W Gdańsku osoby zainteresowane kupnem nowego mieszkania muszą płacić średnio 11 332 zł/m². Na rynku wtórnym te cena wynosi 11 201 zł/m²., więc widać, że ta różnica jest mała (wynosi 131 zł), a nawet zbyt mała, by zakup lokum na rynku wtórnym rozpatrywać jako wyjątkową okazję. Ale, gdy spojrzymy w kierunku Łodzi, mamy do czynienia z zupełnie inną sytuacją. W tym mieście kupujący na rynku pierwotnym za 1 m² płacą 8 695 zł, a na wtórnym zdecydowanie mniej, bo 6 278 zł. Aby ocenić to, czy zakup mieszkania na rynku wtórnym będzie rzeczywiście tańszy niż tego od dewelopera, zawsze należy przeanalizować szczegółowo dany rynek, a nawet konkretną dzielnicę. Przykładem jest metropolia warszawska – ceny w różnych dzielnicach Warszawy mogą być znacznie zróżnicowane.

Jak zaznacza Rafał Salach, ekspert ZFPF, Credipass: – Jeszcze nie można z całą pewnością powiedzieć, czy rosnąca inflacja i wzrost stóp procentowych dokonają większych i długofalowych zmian na rynku wtórnym, ale co jest pewne to fakt, że minęła era mieszkań z „drugiej ręki”, które były zdecydowanie tańsze niż te oferowane przez deweloperów. Spośród analizowanych przez nas regionów bezsprzecznym rekordzistą jest Gdańsk, w którym na rynku wtórnym zanotowano wzrost cen o 30 proc. w ujęciu r./r. (wzrost kw./kw. także jest znaczny i wynosi przeszło 10 proc.). Powyżej 10 proc. wzrosły ceny w Krakowie: 16,3 proc. i Warszawie: 14 proc., przyrównując je do cen z zeszłego roku. Coraz wyższe ceny lokali z „drugiej ręki” powodują istotne zmiany w parametrach kupowanych mieszkań. Skupiając się na stolicy – 67 proc. mieszkań nabywanych w II kw. 2022 r. posiadało powierzchnię nie większą niż 50 m². Kupujemy więc coraz mniejsze mieszkania. Ceny nieruchomości na rynku wtórnym, szybują w górę: w II kw. już co 3. transakcja przeprowadzana była z ceną powyżej 14 tys. zł/m², a w zeszłym roku odsetek ten wynosił 11 proc.[4]).

Szczegółowa analiza rynku i jego specyfiki w danej lokalizacji to podstawa, by znaleźć ofertę zakupu mieszkania na rynku wtórnym, która byłaby rzeczywiście atrakcyjniejsza niż ta od dewelopera. Jednak, aby właściwie ocenić tę sytuację, należy również znać wszystkie koszty, jakie występują przy zakupie M. z rynku wtórnego. A tych nie brakuje.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Gdy kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego, musimy opłacić podatek PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych – w tym przypadku – od zakupu lokum, z tytułu zawartej umowy kupna-sprzedaży.  Obecnie podatek PCC wynosi 2 proc. wartości danej nieruchomości widniejącej w akcie sporządzonym przez notariusza.

Przykładowo, kupujemy mieszkanie w Poznaniu o powierzchni 60 m², którego cena wynosi 700 tys. zł. – czeka nas do zapłacenia podatek wynoszący 14 tys. zł. – Można go traktować jako dodatkowy koszt, ponieważ, gdy kupujemy M. od dewelopera, podatek jest już wliczony w cenę nieruchomości (jest to podatek VAT i wynosi 8 proc. dla mieszkań o powierzchni mniejszej niż 150 m² oraz 23 proc. dla większych nieruchomości), więc nie myślimy o nim jako o dodatkowym wydatku – zaznacza Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

Warto również uzupełnić, że wysokość stawki VAT jest uzależniona od tego, na jakie cele jest dokonywany zakup mieszkania. Jeśli chodzi o lokal mieszkalny kupowany na cele inne niż mieszkaniowe, czyli np. na biuro, to należy naliczyć VAT 23 proc., a nie 8 proc. Taki VAT dotyczy także lokali stricte usługowych. Stawka VAT 23 proc. obowiązuje również w przypadku nabycia garażu lub komórki lokatorskiej.

Kupując mieszczanie z rynku wtórnego, warto w ogóle bliżej przyjrzeć się kwestiom podatkowym, bo za nieprzestrzeganie pewnych zasad, może spotkać nas „kara”. Przeglądając naszą deklarację podatkową, fiskus może zwróć uwagę na zbyt niską cenę nieruchomości. Jeżeli mieszkanie zostało sprzedane za cenę o min. 33 proc. niższą niż wycena sporządzona przez Urząd Skarbowy na podstawie średnich stawek za mieszkanie w danym mieście, wtedy kupujący, czyli podatnik musi dopłacić różnicę między opłaconym już podatkiem, a „dodatkowym” podatkiem wyliczonym przez fiskusa. W grę mogą wchodzić również odsetki. Jaka jest więc rada dla osób zainteresowanych kupnem mieszkania z rynku wtórnego? – Po pierwsze, naszą uwagę powinny zwrócić zbyt niskie ceny lokali na rynku wtórnym, czyli takie, które znacznie odbiegają od średnich cen transakcyjnych w danym regionie. Można podejrzewać, że takie mieszkanie ma jakieś ukryte wady – to jeden z częstszych powodów zaniżania cen nieruchomości przez sprzedających. Jednak, gdy sprawdziliśmy szczegóły i chcemy kupić mieszkanie „z drugiej ręki”
w wyjątkowo okazyjnej cenie, uzasadnijmy tej fakt w akcie notarialnym, by później nie mieć problemów z fiskusem – dodaje Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

Obowiązkowa opłata dla notariusza, czyli taksa notarialna

Umowa zakupu mieszkania, także z rynku wtórnego, powinna być sporządzona w obecności notariusza i przez niego poświadczona. To kolejny wydatek. Koszt taksy notarialnej, bo o niej mowa, czyli wysokości maksymalnej kwoty, którą pobiera notariusz za udokumentowanie czynności prawej, uzależniony jest od wartości nabywanej nieruchomości. Ile to kosztuje w praktyce? W przypadku nieruchomości wartych od 60 tys. zł do 1 mln zł. taksa notarialna ustalona jest na poziomie 1010 zł i 0.4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł. Czyli w przypadku podanego wcześniej przykładu, opłata dla notariusza wyniesie ponad 4 tys. zł i oczywiście, im wartość kupowanego mieszkania będzie wyższa, tym więcej zapłacimy notariuszowi. Dobra wiadomość jest taka, że ten koszt notarialny można negocjować. Powyższe wyliczenia dotyczą maksymalnej kwoty, o jaką może ubiegać się notariusz. Trzeba zaznaczyć, że ten przeważnie korzysta z tej możliwości, ale gdy odpowiednio przygotujemy się do negocjacji, możemy obniżyć wydatek notarialny.

Warto również być świadomym pewnej kwestii spornej, która występuje przy taksie notarialnej. Chodzi o to, czy podana kwota może być dodatkowo powiększona jeszcze o podatek VAT wynoszący 23 proc. Jak wyjaśnia Rafał Salach, ekspert ZFPF, Credipass: – Zdarza się, że notariusze doliczają ten podatek, ale jak wskazuje m.in. Rzecznik Praw Obywatelskich, VAT powinien z zasady być już wliczony w maksymalną wysokość taksy notarialnej. Dlatego sporządzając umowę kupna mieszkania u notariusza, upewnijmy się, jaką „politykę” ma ten konkretny wybrany przez nas, aby być świadomym wszystkich kosztów.

Jednak to nie koniec wszystkich wydatków związanych z notariuszem. Jeżeli mieszkanie kupujemy na kredyt, musimy dostarczyć do banku odpisu aktu notarialnego. Kosztuje to ok. 6 zł (+VAT) za każdą rozpoczętą stronę.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego na kredyt – to kosztuje!

Gdy kupujemy mieszkanie z „drugiej ręki” na kredyt, dochodzi cały „zestaw” kosztów związanych z finansowaniem takiego zakupu z zewnętrznych środków. Nie chodzi wyłącznie o takie oczywiste, jak spłacanie rat, odsetki czy prowizja za udzielenie finansowania. Kosztów jest więcej.

Z pewnością są nim wszelkie ubezpieczenia, które występują przy zakupie mieszkania, także z rynku wtórnego, na kredyt. – Teoretycznie zakup polisy (bądź polis) nie jest obowiązkowy, ale są sytuacje, które wymuszają wykupienie ubezpieczenia. Nowością odciążającą kredytobiorców jest ustawa, której przepisy wejdą w życie z dniem 17 września 2022 r. Na ich podstawie banki będą dokonywać zwrotu kosztów pobranych podczas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej – tłumaczy Rafał Salach, ekspert ZFPF, Credipass. Obecnie kredytodawca rekompensuje swoje ryzyko braku ustanowienia hipoteki poprzez podwyższenie marży, zwykle w przedziale od 1 proc. do 1,5 proc., pobieranej do czasu uzyskania takiego wpisu. – Kolejną wymaganą przez bank polisą jest zabezpieczenie nieruchomości, a także jej murów oraz elementów stałych. Nie zapominajmy o opłacie w wysokości ok. 400-500 zł za sporządzenie operatu szacunkowego na podstawie, którego bank określi wartość nabywanego mieszkania – dodaje Rafał Salach.

Staranie się o kredyt wiąże się również z koniecznością dostarczenia bankowi szeregu dokumentów. Za niektóre z nich musimy zapłacić, np.:

• odpis z Księgi Wieczystej (do pobrania online), który przedstawia status prawny nieruchomości, więc jest ważnym źródłem informacji dla banku; jego koszt to 20 zł za odpis zwykły i 50 zł za odpis zupełny,
• wspominając o Księdze Wieczystej, nie można pominąć również jeszcze dwóch opłat: należy dokonać wpisu do Księgi Wieczystej, co kosztuje 200 zł – taki wpis zawiera praktyczne informacje dotyczące kupowanego mieszkania, m.in. wskazuje, kto jest jego właścicielem; finansując zakup mieszkania na kredyt, musimy dokonać wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej, który wynosi również 200 zł – to forma zabezpieczenia dla banku, który w razie trudności ze spłatą kredytu przez kredytobiorcę, może „przejąć” daną nieruchomość i tym samym odzyskać pożyczone pieniądze.

Przy zakupie nieruchomości na kredyt (zarówno nowej, jak i używanej) dochodzi kolejny podatek – od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki, tzw. PCC-3 i nie należy go mylić z „podstawowym” podatkiem PCC wspomnianym na początku. – Podatek PCC-3 można obliczyć na dwa sposoby. Gdy wysokość hipoteki jest „z góry” ustalona, opłata wynosi 0,1 proc. wartości nieruchomości. Druga, zdecydowanie częściej spotykana sytuacja dotyczy hipoteki zwykłej, zabezpieczającej wierzytelności o nieustalonej wysokości – w tym przypadku jesteśmy zobowiązani do uiszczenia 19 zł – podaje Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse. – Warto pamiętać, że na złożenie deklaracji
PCC-3 i opłacenie podatku mamy 14 dni od momentu powstania obowiązku podatkowego. Zdecydowanie warto trzymać się tego terminu, ponieważ kary za niedopełnienie tego obowiązku w wyznaczonym czasie są wysokie, mogą wynieść od 1/10 do nawet dwudziestokrotności minimalnego wynagrodzenia – uzupełnia Leszek Zięba.

Czerwona flaga: nieprzewidziane remonty, ukryte wady

Kiedy kupujemy mieszkanie od dewelopera, wiemy, że jest ono nowe, a to oznacza, że wszelkie instalacje i ewentualne sprzęty (kiedy kupujemy mieszkanie „pod klucz”) również są nowe, czyli powinny działać bez zarzutu. To teoria, a jeżeli praktyka jest inna, to kupującego chroni prawo i przez pewien czas po zakupie, deweloper ma obowiązek usunąć wszelkie „niedoróbki” i wady. Inaczej jest w przypadku mieszkania z rynku wtórnego, które jest z „drugiej ręki”. To znaczy, że mimo przekazanej nam dokumentacji przez sprzedającego, nigdy w pełni nie poznamy historii takiej nieruchomości. Dlatego na etapie podejmowania decyzji o zakupie i sporządzania umowy, trzeba dobrze przyjrzeć się mieszkaniu. Możemy skorzystać w tym przypadku z pomocy specjalisty, który pomoże nam ocenić stan techniczny lokalu. Wszystko po to, by podjąć świadomą decyzję o zakupie.

Jednak prawda jest taka, że kupując M. z rynku wtórnego, nie da się przewidzieć wszystkich „niespodzianek”. Poza tym, im starsze mieszkanie kupujemy, tym częściej musimy liczyć się z faktem, że raczej prędzej niż później będzie czekać nas remont, a to kosztuje i tego wydatku trzeba być świadomym od początku.

[1] Dane za II kw. 2022 r. RynekPierwotny.pl

[2] Dane z systemu analitycznego BIG DATA RynekPierwotny.pl.

[3]Barometr Metrohouse i Credipass. Najnowsze dane z rynku mieszkaniowego i kredytów hipotecznych. II kw. 2022. Ceny dot. nieruchomości na rynku wtórnym dotyczą średniej ceny ofertowej za 1 m²., a na rynki u pierwotnym – za 1 m² nowego mieszkania.

[4] Dane zawarte w wypowiedzi pochodzą z Barometru Metrohouse i Credipass. II kw. 2022 r.