Trójmiasto na wysokiej magazynowej fali

Województwo pomorskie jest jednym z najbardziej rozpędzonych rynków przemysłowo-magazynowych w kraju. W pierwszym kwartale tego roku, gdy niektóre regiony zaczęły lekko hamować, Trójmiasto odnotowało kolejny spadek poziomu pustostanów – wolnej powierzchni brakuje zarówno w istniejących, jak i powstających budynkach. Zainteresowanie najemców nadal utrzymuje się na wysokim poziomie.

Kondycja trójmiejskiego rynku magazynowego jest mocno skorelowana z rozwojem infrastruktury portowej w Gdańsku i Gdyni. Dużym atutem regionu jest doskonałe połączenie drogowe województwa pomorskiego z resztą kraju, przede wszystkim dzięki autostradzie A1 (połączenie północ-południe) oraz drodze ekspresowej S7 – w kierunku Warszawy i Krakowa. Uzupełnieniem transportu kołowego i wodnego jest port lotniczy cargo w Gdańsku. Budowana obecnie trasa S6 będzie dodatkowym impulsem do rozwoju rynku na zachód – w kierunku Szczecina i Berlina.

Znaczenie portów w Gdańsku i Gdyni rośnie

Trójmiejskie porty odgrywają coraz ważniejszą rolę na logistycznej mapie regionu Europy Środkowej i Wschodniej. W pierwszym kwartale tego roku port gdański awansował na drugie miejsce w rankingu portów bałtyckich. Od 2016 roku przeładunki kontenerów w Gdańsku liczone w TEU wzrosły o prawie 63 proc., a w Gdyni o prawie 54 proc. Natomiast wielkość przeładunków (tys. ton) w tym okresie zwiększyła się odpowiednio o prawie 43 proc. w Gdańsku i 37 proc. w Gdyni.

– Sytuacja związana z pandemią i niespotykanymi wcześniej kolejkami statków wyczekujących na załadunek i rozładunek w chińskich portach, załamanie się łańcuchów dostaw, a potem wojna w Ukrainie, spowodowały bardzo gwałtowny rozwój nearshoringu. Wiele firm decyduje się na skracanie łańcuchów dostaw i lokowanie zakładów produkcyjnych oraz magazynów bliżej rynków zbytu – twierdzi Michał Rafałowicz, Dyrektor Regionalny w Newmark Polska, odpowiedzialny za województwa pomorskie, zachodniopomorskie i kujawsko-pomorskie.

Jakub Dudkiewicz, Associate w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Newmark Polska wyjaśnia, że beneficjentem tego zjawiska w dużej mierze staje się Europa Środkowa i Wschodnia, która ciągle postrzegana jest jako atrakcyjniejsza cenowo w porównaniu z Europą Zachodnią. – Producenci coraz poważniej analizują możliwość przeniesienia części produkcji do takich państw, jak Polska, czy Rumunia. Są w stanie ponieść większe koszty, zapewniając sobie pewność i ciągłość dostaw. Zlokalizowanie nawet niewielkiej części produkcji w Europie, może w znaczący sposób zwiększyć płynność dostaw do kontrahentów. Wsparciem przenoszonych zakładów produkcyjnych będą, powstające w ślad za produkcją, hale magazynowe – twierdzi ekspert. – Trójmiasto jest ważnym punktem nie tylko na polskiej, ale i europejskiej mapie logistycznej. Wzrost znaczenia transportu morskiego oraz przeładunków w Gdańsku i Gdyni spowodowały ogromny boom na powierzchnie produkcyjno-magazynowe w województwie pomorskim – dodaje Jakub Dudkiewicz. Według danych Newmark Polska, w całym 2021 roku najemcy w tym regionie podpisali umowy najmu na prawie 442 500 mkw., czyli prawie 20 proc. więcej niż w roku 2020 roku (370 800 mkw.). Natomiast w 1 kw. 2022 roku popyt na magazyny wyniósł kolejne ponad 95 000 mkw.

Poziom pustostanów zbliża się do zera

– Ogromne zainteresowanie ze strony najemców i popyt na powierzchnię magazynową doprowadziły do spadku wakatów do poziomu 1,4 proc. w 1 kw. 2022 r. Możemy spodziewać się, że indeks pustostanów w pewnej chwili osiągnie poziom zbliżony do zera, ponieważ już teraz dostępne jest tylko 11 proc. powierzchni w budowie, a na nowe inwestycje będziemy musieli poczekać przynajmniej osiem miesięcy – wyjaśnia Michał Rafałowicz. – Wspierając naszych klientów, dzisiaj negocjujemy już kontrakty najmu na powierzchnie, które zostaną oddane w latach 2023 – 2025. Wysoki poziom zabezpieczenia umowami najmu powierzchni magazynowej w budowie (prawie 90%) świadczy o dużym zainteresowaniu ze strony najemców, a także osłabionej dynamice inwestycyjnej ze strony deweloperów – dodaje ekspert Newmark Polska.

Klientami centrów logistycznych na Pomorzu są przede wszystkim firmy korzystające z transportu morskiego. Nowoczesne hale zlokalizowane w regionie wybierają również firmy skandynawskie oraz bardzo aktywna w Trójmieście branża e-commerce. Największe umowy najmu podpisane w Pomorskiem w pierwszym kwartale tego roku dotyczyły powierzchni w dwóch lokalizacjach realizowanych przez dewelopera Panattoni – na 30 tys. mkw. (poufny najemca) oraz na 22 800 mkw. (Morska Agencja Gdynia została najemcą Panattoni Park Tricity East V).

– Obserwujemy duże zainteresowanie ze strony najemców, trudno jednak przewidywać, jak ten popyt będzie kształtował się w najbliższych miesiącach, ponieważ nie został on jeszcze do końca skonfrontowany z nowymi, wyższymi stawkami czynszu w nowo realizowanych projektach. Pod koniec zeszłego roku czynsze bazowe w Trójmieście kształtowały się na poziomie 2,80 - 3,95 euro za mkw. W związku z trudną dostępnością i wzrostem cen materiałów budowlanych, dzisiaj deweloperzy oferują metr kwadratowy magazynu po stawkach od 3,50 do nawet 5,50 euro – mówi Michał Rafałowicz, dodaje jednak, że Polska nadal pozostaje jednym z najtańszych rynków w Europie, a logistyka w Trójmieście rozwija się bardzo dynamicznie.

Przedłużenie dla logistycznego rynku Trójmiasta

Jako jeden z niekwestionowanych atutów regionu ekspert Newmark Polska wskazuje budowę oraz ciągły rozwój Pomorskiej Kolei Metropolitalnej. – Dzięki tej inwestycji tysiące mieszkańców z sąsiednich gmin, jak chociażby Kościerzyna, Kartuzy czy Żukowo, mogą dojeżdżać codziennie do pracy do Trójmiasta, co częściowo uzupełnia ogromne zapotrzebowanie na pracowników – wyjaśnia Michał Rafałowicz.

Podobnego zdania jest Małgorzata Mudyna, Randstad Professionals Regional Manager, North Poland, Randstad Polska. – W regionach, gdzie sieć połączeń aglomeracyjnych jest gęsta, jak w Trójmieście, znika przynajmniej część barier. Nie wszyscy pracownicy korzystają bowiem z transportu indywidualnego. W dodatku transport szynowy, a także priorytety dla komunikacji publicznej w ruchu drogowym, mogą skracać czas dojazdu, a młodsze pokolenia na rynku pracy coraz bardziej doceniają także aspekt troski o środowisko, w tym lokalizacji miejsca pracy w sąsiedztwie linii komunikacyjnych – mówi ekspertka Randstad, która wylicza też powody, dla których wielu kandydatów wybiera oferty pracy w sektorze przemysłowo-magazynowym. – Sektor magazynowy w okresie pandemii nie zmniejszał zatrudnienia, oferował stabilność pracy, a nawet tworzył nowe perspektywy dla kandydatów. Dzięki temu postrzegany jest jako solidne i atrakcyjne miejsce pracy. Wielu pracowników zdecydowało się na przejście do tego sektora z handlu, gastronomii czy turystyki. Dodatkowym atutem jest rozwój technologiczny centrów logistycznych. Nowoczesne rozwiązania wspierają zatrudnionych tam pracowników i ułatwiają wykonywanie obowiązków. Tworzą też szanse rozwoju kompetencji technicznych dla zatrudnionej załogi – wyjaśnia Małgorzata Mudyna.

Ogromnym zapleczem kadrowym i areałowym dla Pomorza jest również sąsiednie województwo kujawsko-pomorskie, gdzie lokowanych jest coraz więcej projektów produkcyjnych i magazynowych. Odległości między województwami znacznie „skróciły” się dzięki autostradzie A1 oraz trasie S7.

Deweloperzy budują przy porcie

Na koniec pierwszego kwartału w budowie znajdowało się 213 600 mkw. powierzchni magazynowej. Najbardziej aktywnymi deweloperami w Trójmieście są Panattoni, GLP i 7R. – Jednym z najciekawszych projektów powstających w regionie jest, budowane przez GLP, Pomorskie Centrum Logistyczne. To największy zaplanowany park na Pomorzu, którego powierzchnia docelowo ma przekroczyć pół miliona mkw. Do tej pory deweloper dostarczył w tym projekcie już prawie 200 tys. mkw. (38 700 mkw. zostanie oddane w trzecim kwartale tego roku). Niemal połowę nowego budynku zajmie firma Langowski Logistics (17,5 tys. mkw.). Pomorskie Centrum Logistyczne, oprócz planowanej wielkości, wyróżnia również jego lokalizacja, w bezpośrednim sąsiedztwie portu głębokowodnego w Gdańsku – mówi Jakub Dudkiewicz. – Jest to naprawdę doskonała lokalizacja, co potwierdza zainteresowanie kolejnych deweloperów. Ciekawym projektem dewelopera 7R jest 7R Park Gdańsk III, planowany w niedalekiej odległości od lotniska w Gdańsku. Tutaj również deweloper zaplanował ok. 110 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni logistycznej – dodaje ekspert Newmark Polska. W ostatnim czasie pojawił się kolejny międzynarodowy deweloper – Hines, który zabezpieczył działkę w regionie Gdańsk Kowale pod realizację parku logistycznego o powierzchni ponad 100 tys. mkw. Obserwujemy także wzmożone zainteresowanie innych deweloperów tym regionem.