Nearshoring, e-commerce oraz nowe inwestycje źródłem popytu na magazyny

Największym wyzwaniem na rynku logistycznym w najbliższych kwartałach będzie dostarczenie na czas odpowiednich powierzchni przemysłowych i magazynowych. Poziom pustostanów jest na rekordowo niskim 3-procentowym poziomie, a najemcy nie chcą czekać. Ich firmy rosną i potrzebują magazynów od zaraz. Tymczasem, z powodu trudniejszej dostępności materiałów budowlanych, wydłuża się czas oczekiwania na nowe magazyny – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

Jakie są główne źródła popytu na powierzchnie magazynowe w Polsce?

Jakub Kurek, Newmark Polska: Zainteresowanie rynkiem magazynowym w Polsce utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Dane pokazują, że w pierwszym kwartale tego roku firmy wynajęły prawie 1,6 mln mkw. powierzchni przemysłowej i magazynowej. Jednym z głównych źródeł popytu na magazyny w naszym kraju nadal jest sektor e-commerce, który rozpędził się podczas pandemii, przyzwyczajając klientów do zakupów online. Eksperci prognozują, że sprzedaż internetowa nadal będzie się dynamicznie rozwijać, a to oznacza zapotrzebowanie na kolejne nowoczesne hale. Tylko w ubiegłym roku branża e-commerce wynajęła prawie 2 mln metrów kwadratowych, co oznacza blisko 30 proc. powierzchni wynajętej w ogóle. Kolejnym stosunkowo nowym zjawiskiem, którego wpływ na rozwój powierzchni magazynowych już zaczynamy zauważać, jest nearshoring. Wskutek zaburzenia łańcuchów dostaw spowodowanych pandemią i spotęgowanych wojną w Ukrainie, firmy zwiększają swoje możliwości produkcji oraz magazynowania w Europie. Polska jest i będzie jednym z beneficjentów tych decyzji. Coraz częściej zdarzają się również zapytania od firm chcących relokować do Polski swoją produkcję z kierunków wschodnich.

Czy ten rozpędzony popyt poradzi sobie z rosnącymi cenami czynszów za wynajem?

Wyższe koszty i gorsza dostępność materiałów budowlanych, ale również podwyżki cen energii, transportu oraz pracy wpłynęły na wzrost czynszów. Trudno dzisiaj wyrokować jak te podwyżki zostaną odebrane przez najemców. Nie wszyscy byli na to przygotowani. Procesy najmu mogą być bardziej skomplikowane, a część firm będzie potrzebowała więcej czasu na podjęcie decyzji. Z drugiej strony możemy być świadkami rosnącego wolumenu renegocjacji, ze względu m.in. na aspekt finansowy, który przy istniejących projektach jest bardziej przewidywalny. Jednak wiele firm, chcąc realizować plany rozwoju, będzie musiało zredefiniować swoje budżety i usiądzie do negocjacji z deweloperami.   

Jaką rolę na tym skomplikowanym i dynamicznie zmieniającym się rynku odgrywają doradcy?

Rynek nieruchomości przemysłowo-magazynowych znajduje się w ciekawym, ale niełatwym momencie. Dlatego znaczenie profesjonalnego doradztwa rośnie. Jaka jest nasz rola? Wspieramy najemców, przedstawiając różne możliwości i rekomendując stosowne rozwiązania. Korzystamy przy tym z ogromnego doświadczenia naszego działu, wspierając się działem Badań Rynkowych i Doradztwa w Newmark Polska. Im bardziej rynek jest nieprzewidywalny, tym bardziej my trzymamy rękę na pulsie i jesteśmy przygotowani na różne warianty rozwoju sytuacji. Dział Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska to grupa doświadczonych doradców, specjalizujących się w różnych obszarach, dzięki czemu każdy problem możemy skonsultować i przedyskutować w zespole. Rozbudowujemy dział, zatrudniając najlepszych doradców z rynku. Jednocześnie intensywnie rozwijamy się w regionach, a ostatnio powiększyliśmy oddział na Pomorzu i Kujawach – północ kraju to jeden z kierunków, w który będziemy chcieli inwestować. Reprezentując interesy najemców, korzystamy z szerokiego doświadczenia i wiedzy o całym rynku, jednak do każdego tematu i każdego klienta podchodzimy bardzo indywidualnie.

Wracając do sytuacji na rynku, czy starsze obiekty, których właściciele nie muszą borykać się z podwyżkami na rynku budowlanym, mogą stać się alternatywą dla najemców?

Ze względu na ogromne zainteresowanie budynkami magazynowymi ze strony rynków kapitałowych, przez lata mieliśmy w Polsce taką sytuację, że deweloperzy, chcąc budować, komercjalizować i szybko sprzedawać swoje obiekty, byli w stanie w nowo powstających magazynach zaoferować niższe ceny najmu, niż te oferowane w starszych halach, rekompensując sobie ewentualne straty możliwością sprzedaży parków po korzystnych cenach. Ale to się zmieniło. Inwestorzy nadal są zainteresowani najlepszymi produktami w Polsce, ale są też bardziej ostrożni. Dlatego teraz, mimo że właściciele starszych budynków, korzystając z koniunktury, również podwyższają stawki czynszu, to czynsze w nowych budynkach będą wyższe niż te w starszych. Co jest jak najbardziej zgodne z logiką, jednak w Polsce tego wcześniej nie było i najemcy nie są jeszcze do tej prawidłowości przyzwyczajeni. Odpowiadając na pytanie, myślę, że z perspektywy finansowej starsze magazyny zdecydowanie są alternatywą. Tym bardziej, że są modernizowane, np. pod kątem energooszczędnych rozwiązań i certyfikatów ekologicznych. Jednak nie wszyscy najemcy, ze względu na wysokie wymagania dotyczące dostosowania powierzchni do swojej działalności, będą chcieli i mogli z tej alternatywy skorzystać.

Czy rosnące stawki czynszu będą największym wyzwaniem dla uczestników rynku w najbliższych kwartałach?

Nasi klienci mierzą się z wieloma wyzwaniami, takimi jak wzrost czynszów czy wydłużony okres realizacji magazynów. Jednak największym, w mojej ocenie, będzie dostarczenie na czas odpowiedniej powierzchni. Poziom pustostanów w Polsce jest rekordowo niski, w pierwszym kwartale utrzymywał się na średnim poziomie 3 proc. A najemcy nie mogą dzisiaj długo czekać na powierzchnię, ich firmy rosną i potrzebują magazynów „od zaraz”. Jednocześnie, z powodu trudniejszej dostępności materiałów budowlanych, czas oczekiwania na nowe obiekty wydłużył się do nawet 12 – 14 miesięcy.

Chcąc oferować gotowy produkt „na już”, deweloperzy musieliby więcej powierzchni budować spekulacyjnie. Czy są skłonni podejmować takie ryzyko?

W ostatnim czasie deweloperzy wykazywali coraz większą skłonność do budowania nowych powierzchni spekulacyjnie. W 2021 roku aż 21 proc. wolumenu powierzchni powstawało w 100 proc.  spekulacyjnie, w pierwszym kwartale tego roku ten odsetek wzrósł do 25 proc. I chociaż w ostatnich miesiącach słyszymy sygnały z rynku, że deweloperzy z większą ostrożnością będą podchodzili do nowych inwestycji, to jestem przekonany, że w najlepszych lokalizacjach wielkiej magazynowej piątki (Mazowsze, Górny Śląsk, Centralna Polska, Dolny Śląsk i Wielkopolska) budynki niezabezpieczone w pełni umowami najmu będą powstawać nadal. Doskonałym przykładem takiego regionu jest również Trójmiasto, gdzie w pierwszym kwartale tego roku pustostany kształtowały się na poziomie 1,4 proc., czyli faktycznie ich nie było, a nowe powierzchnie szybko znikały z rynku.

Które lokalizacje, oprócz Trójmiasta, cieszą się największym zainteresowaniem klientów?

Trójmiasto jest jednym z prężnie rozwijających się regionów, szczególnie dzięki inwestycjom w infrastrukturę portową, kolejową oraz drogową. Dostrzegamy duży potencjał rozwoju nowego łańcucha logistycznego, który połączyłby Morze Bałtyckie z Adriatykiem, szczególnie teraz, w dobie zakłóceń łańcuchów dostaw. Wśród lokalizacji na rynku magazynowym od lat prym wiedzie, wspomniana już przeze mnie, wielka piątka. Cały czas niekwestionowanym liderem, jeśli chodzi o zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej oraz zainteresowanie najemców, jest Warszawa i okolice. Bardzo blisko za stolicą plasuje się Górny Śląsk, który jest wyjątkowym regionem, a jego potencjał w dużej mierze wynika z konurbacyjnej struktury regionu. Górny Śląsk to kilkanaście podobnych do siebie, bardzo dobrze skomunikowanych miast, z których każde jest mocnym ośrodkiem gospodarczym i biznesowym. W podobnym kierunku zaczynają się rozwijać inne duże regiony i w tym widzę ich siłę. Połączenia i współpraca między miastami i gminami wspierają również rynek pracy i umożliwiają rozszerzenie rekrutacji na większy teren, a, jak wiadomo, dostęp do pracownika jest jednym z ważniejszych magnesów przyciągających najemców i inwestorów. Polska Centralna jest trzecim największym rynkiem magazynowym w kraju. Największym atutem regionu jest jego centralne położenie, na skrzyżowaniu autostrad A1 i A2 oraz drogi ekspresowej S8. Dzięki lokalizacji i rozbudowanemu systemowi dróg Polska Centralna dla wielu firm stała się punktem przeładunkowym do dystrybucji towarów po Polsce, jak i dalej, za granicę.

Ze względu na niższe koszty prowadzenia biznesu, oczy wielu najemców zwrócone są ku Europie Środkowej i Wschodniej. Z kim oraz jak Polska konkuruje w regionie?

Ze względu na położenie w samym sercu Europy, Polska jest naturalnym hubem logistycznym między Wschodem i Zachodem. Naszym ogromnym atutem jest rozwinięta sieć dróg i autostrad, uzupełniona siecią kolejową oraz transportem morskim. Dla firm logistycznych nie bez znaczenia jest również przewaga płaskich terenów. W Europie Środkowej i Wschodniej konkurujemy przede wszystkim z Czechami, Słowacją, Węgrami i Rumunią. Warto jednak zaznaczyć, że mimo wysokiej inflacji, z którą boryka się cała Europa i nie tylko, oraz podwyżek czynszów magazynowych, Polska nadal jest konkurencyjna cenowo. W porównaniu z Zachodem mamy też większy dostęp do pracowników i niższe koszty pracy. W rozwoju inwestycji, przy zachowaniu wysokiej konkurencyjności, pomogłoby nam bez wątpienia uproszczenie procedur, szybsze wydawanie decyzji administracyjnych oraz objęcie większej części kraju aktualnymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.