Magazyny: Na horyzoncie widać kolejne rekordy

Po pełnym sukcesów 2021 roku, rynek magazynowy nadal nie zwalnia tempa. Obok wielkiej piątki, na celownikach deweloperów pojawiają się nowe, dobrze skomunikowane, lokalizacje. Rozwój sektora e-commerce wciąż napędza budowę kolejnych obiektów, bardziej ekologicznych i przyjaznych dla pracowników. Wyzwaniem dla rynku mogą stać się natomiast rosnące koszty budowy, kurczące się banki ziemi oraz utrudniony dostęp do pracowników magazynowych.

– W całym 2021 roku odnotowaliśmy w Polsce rekordowy popyt na poziomie przekraczającym 7,3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni przemysłowej i magazynowej, co oznacza ponad 40-procentowy wzrost, porównując z rokiem 2020 i prawie 80-procentowy, porównując z rokiem 2019. Jednocześnie obserwujemy wyraźny spadek wolnej powierzchni. Na koniec ubiegłego roku współczynnik pustostanów osiągnął poziom 3,9 proc., a najwięcej wolnych metrów magazynowych odnotowujemy na Śląsku, Mazowszu oraz w Polsce Centralnej – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Newmark Polska.

W ubiegłym roku (wg wstępnych szacunków) deweloperzy dostarczyli na rynek ponad 3 mln mkw. magazynów, czyli więcej niż w rekordowym do tej pory 2019 roku (2,7 mln mkw.). Największe inwestycje ukończone w poprzednim roku to: obiekt BTS o powierzchni 200 tys. mkw. w Świebodzinie, wybudowany dla firmy Amazon przez Panattoni, Hillwood Rokitno (112 tys. mkw.), GLP Lędziny Logistics Centre (111,5 tys. mkw.) oraz magazyn o powierzchni 108 tys. mkw. w formule BTS dla DHL Supply Chain w Panattoni Park Poznań w Żernikach.

Przed nami kolejny dobry rok

W 2022 roku analitycy Newmark Polska spodziewają się kolejnych rekordów na rynku magazynowym. – Popyt będzie utrzymywał się na wysokim poziomie, przede wszystkim ze względu na permanentną już zmianę zwyczajów zakupowych Polaków, a także usprawnienia w łańcuchach dostaw, jak i coraz częstsze oczekiwania ze strony konsumentów sklepów internetowych na krótki czas dostawy, najchętniej jeszcze tego samego dnia – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

Deweloperzy nadal będą bardzo aktywni – na koniec ubiegłego roku w budowie pozostawało ponad 4,6 mln mkw. magazynów, z czego około 2,8 mln mkw. w inwestycjach firmy Panattoni. Analitycy Newmark Polska szacują, że w sumie ponad 80 proc. budowanych metrów zostanie dostarczonych na rynek jeszcze do końca grudnia 2022 r. Potwierdzają to również deklaracje inwestorów. Panattoni z portfolio ponad 10,3 mln mkw. dostarczonych w kraju, w 2021 r. podpisało umowy najmu na 3,2 mln mkw., a największe transakcje to m.in.: 146 tys. mkw. dla Zalando w Bydgoszczy, 105 tys. mkw. dla Zalando pod Poznaniem, 82 tys. mkw. w Gorzyczkach, 78 tys. mkw. dla ID Logistics we Wrocławiu na potrzeby realizacji obsługi sektora e-commerce czy ponad 134 tys. mkw. dla LPP w dwóch lokalizacjach. 7R zapowiada w tym roku wybudowanie prawie 1 mln mkw., co byłoby wzrostem o 150 proc. w porównaniu z powierzchnią dostarczoną w roku ubiegłym (w sumie w procesie inwestycyjnym deweloper posiada ponad 4 mln mkw.). White Star Logistics rozpocznie w tym roku budowę trzech projektów, z czego do grudnia sfinalizuje w sumie 175 tys. mkw., kolejne 100 tys. mkw. w bieżącym roku dostarczy SEGRO. Tymczasem MLP Group zakłada zwiększenie rocznego poziomu zawieranych umów najmu do 300 tys. mkw. rocznie.

Nowe lokalizacje na celownikach deweloperów

Wśród lokalizacji na rynku magazynowym od lat prym wiedzie wielka piątka – Mazowsze, Górny Śląsk, Centralna Polska, Dolny Śląsk i Wielkopolska – w tych regionach znajduje się w sumie ok.77 proc. całkowitych zasobów magazynowych kraju. Jednak, jak zauważają analitycy Newmark Polska, dominacja ta powoli topnieje, a na celownikach deweloperów pojawiają się nowe, dobrze skomunikowane lokalizacje. – Obserwujemy spore zainteresowanie Polską Zachodnią, a w szczególności województwami: lubuskim i zachodniopomorskim. Do tego na coraz większym znaczeniu zyskuje Trójmiasto. W tyle nie pozostają również inne regiony. Obecnie w województwach podlaskim, podkarpackim, świętokrzyskim i lubelskim znajduje się prawie 800 tys. mkw. magazynów – informuje Jakub Kurek.

Odważniej i bez pre-letów

Jednocześnie, dość systematycznie, już od dwóch lat, rośnie odsetek powierzchni budowanych spekulacyjnie. Spowodowane jest to między innymi przez nieznaczne wydłużenie czasu oczekiwania na nowy magazyn (z 6-8 do 8-10 miesięcy), i jednoczesny wzrost zapotrzebowania na magazyny „od zaraz”. W ubiegłym roku umowami najmu zabezpieczonych było ok. 55 proc. powstającej powierzchni magazynowej, przy czym 20 proc. wszystkich metrów to były hale powstające w systemie BTS (build-to-suit).

– Sytuacja makroekonomiczna i doskonałe perspektywy branży magazynowej pozwalają na nieco większy udział projektów spekulacyjnych, niż jeszcze trzy – cztery lata temu. Proporcje w naszym portfelu wyglądają mniej więcej 70 do 30, gdzie ta mniejsza część dotyczy powierzchni spekulacyjnej – mówi Bartłomiej Krawiecki, Wiceprezes Zarządu 7R, Chief Operating Officer. Zapotrzebowanie na powierzchnie ad hoc zauważa również MLP Group. – Poza inwestycjami popartymi umowami pre-let, planujemy budować więcej też na zasadach spekulacyjnych. Naszym celem jest utrzymywanie wskaźnika najmu na stabilnym poziomie, wynoszącym średnio ok. 97 proc. obecnego portfela ogółem, z udziałem budowy na zasadach spekulacyjnych na poziomie do 20 tys. mkw. w projekcie – informuje Agnieszka Góźdź, Director of Sales Department w MLP Group.

Zapotrzebowanie na powierzchnie logistyczne jest rekordowo wysokie, a liczba nowo rozpoczynanych inwestycji, na czele z obiektami typu build-to-suit, rośnie. Czynsze idą w górę, ponieważ pula dostępnej wolnej powierzchni topnieje, a klienci starają się zwiększyć odporność swojego łańcucha dostaw. Dzięki naszej globalnej skali i koncentracji na innowacjach, technologii i danych, zapewniamy wysokiej jakości nieruchomości na najbardziej pożądanych rynkach. Miniony rok zakończyliśmy rekordowo niskim wskaźnikiem pustostanów w Polsce. Dzięki udanemu zakupowi łódzkiego portfela obiektów magazynowych zdecydowanie umocniliśmy naszą pozycję w Polsce Centralnej. W 2021 roku ukończyliśmy budowę 9 obiektów magazynowych o powierzchni ponad 216 000 mkw. w czterech krajach Europy Środkowej. A co najważniejsze nadal się rozwijamy i mamy potencjał na jeszcze więcej – podsumował Paweł Sapek, Senior Vice President i szef Prologis w Europie Środkowej.

Handel internetowy i magazyny

Jednym z najważniejszych kół napędowych rynku nowoczesnej powierzchni magazynowej nadal będzie rozwój usług e-commerce. – Wraz z dynamicznym rozwojem sektora, rosną też oczekiwania klientów w zakresie szybszych i bardziej skutecznych dostaw towarów. Większość konsumentów deklaruje, że chciałaby, aby zamówione w Internecie produkty docierały do nich maksymalnie w ciągu 48 godzin. Żeby temu sprostać, niezbędna jest optymalizacja całego łańcucha dostaw, a zwłaszcza transportu ostatniej mili, którego ważnym elementem stały się magazyny miejskie oferujące możliwość wynajęcia powierzchni magazynowej w formacie Small Business Units – wyjaśnia Agnieszka Giermakowska.

Nie ma więc nic dziwnego w tym, że miejskie magazyny stanowią aż 67 proc. całkowitej wartości europejskiego portfela SEGRO. – Ze względu na popularność handlu internetowego i zwiększone zapotrzebowanie na SBU, również w Polsce chcemy dalej rozwijać ten element naszej oferty. Przykładem obiektu zlokalizowanego w granicach miasta jest nowo powstający budynek w SEGRO Business Park Warsaw Żerań, który oferuje typowe moduły SBU – mówi Magdalena Szulc, Managing Director Central Europe w SEGRO oraz dodaje, że dzięki rosnącej roli e-commerce, 2022 rok będzie dla branży magazynowej niewątpliwie kolejnym okresem pełnym sukcesów. Magazyny muszą zbliżać się do klienta końcowego, dlatego kluczowe stanie się pozyskanie doskonałych lokalizacji, pod nowe inwestycje, w granicach miast.

Z kolei Prologis w warszawskiej lokalizacji postawił na elastyczny format SBU. Budowany obecnie w Prologis Park Żerań magazyn będzie oferował najemcom szyte na miarę rozwiązania znane z realizacji BTS, a możliwość łączenia modułów magazynowych pozwoli klientom zwiększyć zajmowaną powierzchnię bez konieczności przeprowadzki. 

Inny duży gracz na rynku – 7R – zauważa zwiększone zainteresowanie budynkami produkcyjnymi. W ostatnim kwartale 2021 r. Valeo Siemens eAutomotive, czołowy dostawca silników i technologii do samochodów elektrycznych oraz hybrydowych, uruchomił swoją fabrykę w kompleksie 7R Park Beskid II. W poprzednim roku 7R wzmocniło też swoje kompetencje w zakresie budowy centrów danych, co jest również jednym z ważnych punktów w agendzie firmy na obecny rok. – Są to obiekty budowane w formule build-to-own (BTO), projektowane na miarę, według wymagań klienta oraz realizowane w lokalizacjach gwarantujących zapewnienie ciągłości działania i maksymalne bezpieczeństwo przed wszelkimi zagrożeniami zewnętrznymi – wyjaśnia Bartłomiej Krawiecki. Zwraca też uwagę na zmiany  na rynku wymuszoną automatyzacją. – Automatyzacja w logistyce powoduje, że starsze magazyny, okazują się często niedopasowane do obecnych potrzeb najemców. Tworzy się tutaj nowy rynek, ponieważ firmy poszukują nowoczesnych, innowacyjnych budynków, w których technologie będą odgrywały coraz ważniejszą rolę – dodaje.

Aktywność w większości formatów magazynowych, które aktualnie powstają na rynku, deklaruje Panattoni: – Dla nas cel i plan były od zawsze proste – podążać za klientem i jego potrzebami. I to właśnie robimy – mówi Marek Dobrzycki, Managing Director w Panattoni. – Dlatego dostarczamy już nie tylko obiekty magazynowe, gdzie mamy do czynienia z logistyką produktu, czy jego produkcją, ale i obiekty pod data center – obecnie realizujemy budynki, których moc wyniesie blisko 30 MW, a w planach ma kolejne inwestycje. Skupiamy się również m.in. na inwestycjach typu brownfield, których udział w europejskim portfelu Panattoni się zwiększa. Tylko w Polsce, w latach 2020 i 2021 tego typu inwestycje stanowiły 35 proc. oddanej przez nas powierzchni. Mamy tutaj na uwadze racjonalne gospodarowanie gruntami oraz kierowanie się zasadą zrównoważonego rozwoju poprzez działania rewitalizacyjne i remediacyjne, zwłaszcza, że inwestycje te stanowią trzon logistyki miejskiej – dodaje.

Ekologicznie, ekonomicznie i z dbałością o pracownika

Powstawanie nowych formatów magazynowych jest ściśle związane z ewolucją, a czasami nawet rewolucją standardu, w jakim budowane są hale. Panattoni, jako pierwszy deweloper w Polsce, wprowadził do standardu swoich inwestycji certyfikację BREEAM na poziomie Excellent i już ma sukcesy. Zgodnie z tymi restrykcyjnymi wymaganiami firma uzyskała pierwsze certyfikaty dla branży na krajowym rynku – w Panattoni Park Sosnowiec I i BTS Świebodzin o powierzchni ponad 200 tys. mkw. Podwyższenie poziomu certyfikacji z Very Good na Excellent w standardzie związane było z licznymi usprawnieniami z zakresu efektywności energetycznej budynków, wellbeingu pracowników, ale i wprowadzeniem analiz LCA (Life Cycle Assessment) czy LCC (Life Cycle Cost). – Nasze obiekty są przyjazne dla ich użytkowników i środowiska, dzięki innowacyjnemu projektowi aluminiowo-szklanych fasad w częściach biurowych, który współgra z nową koncepcją zieleni na terenie inwestycji. W ramach projektu powstają m.in. strefy relaksu wyposażone w ekologiczne meble miejskie, łąki kwietne, ule i domki dla bezkręgowców – wyjaśnia Marek Dobrzycki.

Natomiast deweloper Prologis, zmienia specyfikację techniczną swoich budynków, biorąc pod uwagę trzy główne czynniki: ograniczenie śladu węglowego, maksymalizację efektywności kosztowej dla klientów oraz zwiększanie komfortu pracy w magazynach. – Każdy nowobudowany obiekt jest poddawany akredytacji BREEAM na poziomie Very Good lub wyższym. Naszym standardem jest już wysokość w świetle na minimalnym poziomie 11,5 – 12 metrów. Podwyższamy też odporność ogniową naszych budynków oraz modernizujemy oświetlenie, wprowadzając systemy LED, wyposażone w czujniki ruchu i światła dziennego, które dają znaczne oszczędności w rachunkach oraz zwiększają bezpieczeństwo i komfort pracy w magazynie – mówi Michał Czarnecki, Vice President, Head of Capital Deployment & Leasing w Prologis. Dodatkowo deweloper w swoich obiektach oferuje najemcom i ich pracownikom szereg udogodnień – od wiat rowerowych i stacji ładowania pojazdów elektrycznych, po zielone tereny do wypoczynku – wszystko w ramach projektu Prologis PARKLife®.

Z kolei MLP Group zamierza powszechnie w swoich centrach logistycznych montować systemy fotowoltaiczne na dachach obiektów. W ramach uruchomionego projektu instalacje w Polsce obejmą łącznie około 120 tys. mkw., a ich łączna moc w pierwszym etapie sięgnie 6,4 MWp. Inwestycja realizowana w 10 parkach logistycznych ma być gotowa w I kwartale 2023 r. Nowoczesne technologie w magazynach służą nie tylko oszczędnościom i optymalizacji wykonywanych zadań. Równie ważnym obszarem są rozwiązania związane z polityką zrównoważonego rozwoju, a jak twierdzą eksperci Newmark Polska, trend na zielone magazyny będzie jednym z wiodących w 2022 roku i w latach kolejnych. – Standard naszych najnowszych projektów, powstających zgodnie z wymogami certyfikatu BREEAM na poziomie co najmniej Very Good, obejmuje m.in. dachy wzmocnione pod montaż paneli fotowoltaicznych. Dzięki wykorzystaniu oświetlenia LED, najemcy zużywają mniej prądu, natomiast zdrowsze warunki pracy w strefie przydokowej zapewnia dwukrotnie większa niż zazwyczaj, liczba świetlików (świetliki zajmują powierzchnię 4 mkw. na każde 100 mkw. dachu). Niekontrolowane straty ciepła wyklucza kontrola izolacji termicznej przy pomocy kamer termowizyjnych. Standardem w naszych magazynach jest również tzw. inteligentna kontrola mediów, czyli smart metering – mówi Jarosław Czechowicz, Country Manager w GLP.

Potwierdza to też aktywność dewelopera SEGRO: – Gros naszych działań kierujemy w ostatnim czasie na zeroemisyjność obiektów, do osiągnięcia której zobowiązaliśmy się do 2030 roku. Pod kątem technicznym oznacza to dla naszych klientów bardziej ekologiczne, ale i bardziej ergonomiczne materiały, z których powstają magazyny. Jednym z elementów strategii zeroemisyjności jest montaż paneli fotowoltaicznych w wybranych budynkach. Nieustająco od lat nasze wszystkie nowo powstające budynki są poddawane także rygorystycznej certyfikacji BREEAM, a kilka wkrótce uzyska ocenę Excellent. Jesteśmy też pionierem we wdrażaniu rozwiązań PropTech, już praktycznie wszystkie nasze parki wyposażone są w nowoczesne systemy odczytywania tablic, monitoringu mediów czy w ładowarki do pojazdów elektrycznych i hybrydowych – dodaje Magdalena Szulc, Managing Director Central Europe w SEGRO.

Szanse i problemy, czyli idziemy w 2022 rok

Według ekspertów Newmark Polska, 2022 rok będzie kolejnym rekordowym rokiem na rynku magazynowym. – W bieżącym roku w dalszym ciągu bardzo mocno będzie się rozwijać e-commerce oraz wszelkie branże pośrednio bądź też bezpośrednio związane z handlem internetowym, czyli operatorzy logistyczni (sektor 3PL) i firmy kurierskie – twierdzi Jakub Kurek. – W sytuacji zakłóceń w funkcjonowaniu globalnych łańcuchów dostaw, znaczenia nabiera zjawisko tzw. nearshoringu, zabezpieczenie łańcuchów dostaw oraz lokowanie produkcji i magazynów bliżej rynków zbytu. Jednym z beneficjentów tych decyzji z pewnością będzie Polska, która jeszcze bardziej zaznaczy swoją pozycję jako jeden z kluczowych rynków przemysłowo-magazynowych w Europie – dodaje Kurek.

W 2022 roku, oprócz sukcesów, deweloperów czekają również wyzwania. – Od dłuższego czasu obserwujemy wzrost cen materiałów budowlanych. Utrzymanie poziomu rentowności będzie wyzwaniem dla całego rynku – twierdzi Dominik Buczkowski, Industrial Development Director w White Star Real Estate. Według Prologis jednym z poważniejszych wyzwań będzie również sytuacja na rynku pracy – utrudniony dostęp do pracowników magazynowych oraz poziom retencji. Innym problemem, z którym przyjdzie zmierzyć się deweloperom, jest niedostateczna ilość dostępnych gruntów pod nowe inwestycje. – Obydwa te czynniki, w przypadku rosnącego popytu na powierzchnie magazynowe, są wyzwaniem dla całego rynku. Jeśli chodzi o rynek pracy, staramy się zapewniać naszym klientom wsparcie w pozyskaniu i utrzymaniu pracowników – kładziemy nacisk na zapewnienie dobrego dojazdu do parku oraz zwiększanie komfortu pracy w magazynach. Odpowiedzią na rynek pracy jest również większa automatyzacja w magazynach, dlatego nasze inwestycje projektowane są w taki sposób, żeby ułatwić najemcom wdrożenia nowoczesnych technologii automatyzujących logistykę – podsumowuje Michał Czarnecki.

Na zdjęciu (od lewej): Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska; Marek Dobrzycki, Managing Director w Panattoni; Magdalena Szulc, Managing Director Central Europe w SEGRO; Bartłomiej Krawiecki, Wiceprezes Zarządu 7R, Chief Operating Officer; Jarosław Czechowicz, Country Manager w GLP; Paweł Sapek, Senior Vice President i szef Prologis w Europie Środkowej; Michał Czarnecki, Vice President, Head of Capital Deployment & Leasing w Prologis; Agnieszka Góźdź, Director of Sales Department w MLP Group; Dominik Buczkowski, Industrial Development Director w White Star Real Estate; Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Newmark Polska.