Wysokie zainteresowanie centralnymi lokalizacjami na rynku biurowym w Warszawie

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie, I-IV kw. 2021 r.” pomimo wielu wyzwań, z jakimi zmagał się rynek biurowy w 2021 r., ostatnie miesiące roku przyniosły długo oczekiwaną stabilizację. Aktywność najemców w czwartym kwartale powróciła do poziomu obserwowanego przed pandemią, wskaźnik dostępnej powierzchni nadal był wysoki, ale pozostawał relatywnie stabilny. Natomiast deweloperzy zaczynają powoli „odmrażać” planowane inwestycje.

Aktywność najemców w całym 2021 r. wyniosła prawie 646 500 mkw., przy czym niemal 40% stanowiły transakcje zawarte w czwartym kwartale (250 800 mkw.). Całkowity popyt w 2021 r. był wyższy od odnotowanego w 2020 r. o 7,4%. Warto zauważyć, że w ubiegłym roku na centralne lokalizacje przypadło prawie 60% zarejestrowanego popytu (385 000 mkw.). Ponadto 5 z 6 transakcji przekraczających 10 000 mkw. również zostało podpisanych w centralnych lokalizacjach.

- W 2021 roku zarówno najemcy, jak i właściciele biurowców w Warszawie musieli zmierzyć się nie tylko z rosnącą popularnością pracy hybrydowej oraz wzrostem kosztów budowy i eksploatacji, lecz także z koniecznością przestrzegania obowiązujących obostrzeń sanitarnych. Popyt odnotowany w czwartym kwartale zdecydowanie przyśpieszył i osiągnął poziom sprzed pandemii. Widzimy też wyraźny wzrost zainteresowania najemców biurowcami oferującymi najwyższy standard oraz najbardziej zaawansowane rozwiązania technologiczne – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Newmark Polska.

Wolumen powierzchni w budowie nadal utrzymuje się na dość niskim poziomie w porównaniu z wartościami odnotowywanymi w Warszawie w okresie „przed pandemią” (ok. 700 000 - 800 000 mkw.). Na koniec IV kw. 2021 r. w budowie pozostawało ok. 375 000 mkw., z czego 40% było zabezpieczone umowami przednajmu bądź pod listem intencyjnym. Warto zauważyć, że ograniczona aktywność deweloperów może doprowadzić do pojawienia się luki podażowej w Warszawie w okresie od drugiej połowy 2023 r. do 2024 r. Już teraz najemcy poszukujący dużych, nowoczesnych powierzchni mają dość ograniczony wybór.

Deweloperzy nadal bacznie obserwują i analizują zarówno sytuację gospodarczą, jak i zapotrzebowanie na biura zgłaszane przez najemców. Niemniej w najbliższych miesiącach spodziewamy się rozpoczęcia budowy nowych projektów biurowych w Warszawie.

Na koniec IV kw. 2021 r. całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły ponad 6,15 mln mkw., a nowa podaż przekroczyła 324 600 mkw. 56% całkowitych zasobów powierzchni biurowej stolicy, czyli 3,47 mln mkw., przypada na lokalizacje poza centrum, w tym Mokotów (1,45 mln mkw.). Pod względem wielkości zasobów, pod koniec 2020 r., Mokotów został wyprzedzony przez strefę biurową Centrum.

Prawie 78% nowej podaży w 2021 r. przypadło na centralne lokalizacje (255 000 mkw.), w tym szczególnie na podstrefę biurową Zachodnie Centrum (184 300 mkw.). W 2022 r. spodziewamy się utrzymania trendu w zakresie rozłożenia nowej podaży: prawie 70% deklarowanej przez deweloperów powierzchni biurowej powstaje w centralnych lokalizacjach.

Wśród największych ukończonych inwestycji w 2021 roku znalazły się: Warsaw UNIT (56 400 mkw., Zachodnie Centrum), Skyliner (44 700 mkw., Zachodnie Centrum) oraz Generation Park Y (44 200 mkw., Zachodnie Centrum). Natomiast największym obiektem biurowym oddanym do użytkowania w czwartym kwartale był biurowiec Central Point (18 000 mkw., Centralny Obszar Biznesu).

Od początku pandemii obserwujemy wyraźny wzrost udziału renegocjacji i odnowień umów w wolumenie najmu. W 2021 r. transakcje tego typu stanowiły prawie 45% całkowitego popytu (wzrost o 8 p.p. w porównaniu z 2020 r. i 11 p.p. w porównaniu z 2019 r.). Udział nowych umów wyniósł 37%, natomiast pozostałe 18% przypadło na umowy przednajmu (12%) oraz ekspansje (6%). Najbardziej aktywnymi najemcami niezmiennie pozostają firmy z sektora usługowego (16%), finansowego (16%) oraz IT (14,5%).

W 2021 r. najwięcej umów podpisano w Centrum (229 900 mkw., w tym ponad 66% w podstrefie Zachodnie Centrum), Centralnym Obszarze Biznesu (155 100 mkw.) i na Mokotowie (124 500 mkw., w tym prawie 78% w podstrefie Służewiec). Spośród wszystkich stref biurowych najwięcej renegocjacji umów odnotowano w strefie Jerozolimskie (62%), a następnie w centralnych lokalizacjach, gdzie stanowiły one 42% całkowitego wolumenu najmu.

Na koniec IV kw. 2021 r. poziom pustostanów w Warszawie wyniósł 12,7%, co stanowi wzrost o 0,2 p.p. w ujęciu kwartalnym i o 2,8 p.p. rok do roku. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w lokalizacjach centralnych wyniósł 12,9%, natomiast poza centrum – 12,4%. Najwyższy poziom wakatów odnotowano w strefie biurowej Mokotów (17,5%), w tym w podstrefie Służewiec 20,1%. Natomiast najniższą stopę pustostanów zaobserwowano w strefach Ursynów, Wilanów (3,9%), Północ (5,3%) oraz Puławska (6,5%). W kolejnych kwartałach spodziewamy się stopniowego spadku ilości dostępnej powierzchni biurowej w stolicy, m.in.: ze względu na malejącą nową podaż.

W 2021 r. czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie utrzymały się na niezmienionym poziomie. Wynajmujący jednak stopniowo ograniczają oferowane pakiety zachęt, szczególnie w przypadku nowych biurowców zlokalizowanych w COB czy Centrum, co związane jest z coraz mniejszą dostępnością biur o powierzchni powyżej 5000 mkw.