Polski Ład obciąży wynajmujących mieszkania i lokale – co z rentownością inwestycji?

W drugim kwartale br. sprzedaż nowych mieszkań w największych miastach w Polsce utrzymała się na rekordowym poziomie 19,5 tys., co w podsumowaniu pierwszego półrocza potwierdziło najwyższy wynik w historii. Polacy na niespotykaną dotąd skalę inwestują w nieruchomości, chcąc ochronić swoje oszczędności przed inflacją, która w sierpniu br. osiągnęła poziom 5,4 proc. w skali roku. Czy jednak Polski Ład nie pokrzyżuje inwestycji tysięcy Polaków?

Raport JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce – II kwartał 2021”* wskazuje, że deweloperzy działający w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście, tylko w ciągu pierwszych sześciu miesięcy sprzedali łącznie 39 tys. mieszkań, czyli o 7,2 proc. więcej niż w najlepszym do tej pory pierwszym półroczu 2017 r. Co ważne – w kontekście wysokiej inflacji oraz mizernego oprocentowania lokat bankowych, Polacy zaczęli traktować zakup nieruchomości nie tylko jako bezpieczną lokatę kapitału, ale również potencjale źródło stabilnego zysku z najmu. Ich zapęd mogą jednak ostudzić zapisy Polskiego Ładu.

Jak wynika z zapisów projektu, właściciele mieszkań i lokali zarabiających na wynajmie nie będą beneficjentami największych korzyści Polskiego Ładu, ponieważ w przyszłym roku będą musieli rozliczać się ryczałtem. Jak wyjaśnia Aleksandra Kalinowska, doradca podatkowy, Partner kancelarii Andersen Tax & Legal – Zapisy przedstawione w projekcie Polskiego Ładu wskazują, że od przyszłego roku rozliczenie wynajmu i dzierżawy będzie możliwe tylko poprzez ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, co w konsekwencji uniemożliwi skorzystanie z kwoty wolnej od podatku. Przeniesienie wynajmujących na ryczałt oznacza również, że nie skorzystają z podniesienia progów podatkowych, ponieważ nie mają zastosowania przy ryczałcie. Co ważne, Polacy którzy właśnie zainwestowali w mieszkania czy lokale, bądź którzy planują to zrobić w najbliższym czasie – nie będą mogli rozliczyć już żadnych kosztów – np. remontu czy zakupu wyposażenia. Kosztem nie będą również wydatki poniesione w związku z zakupem lokalu, które aktualnie są rozliczane poprzez odpisy amortyzacyjne. W konsekwencji właścicieli czeka zryczałtowany podatek w wysokości 8,5 proc. dla przychodów do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5 proc. od nadwyżki.

To kolejny czynnik, który może obniżyć opłacalność inwestycji w lokal na wynajem. A właściciele mieszkań mocno już odczuli konsekwencje pandemii – przejście na zdalny tryby pracy i studiowania przełożyły się na odpływ najemców. – Mimo dodatkowych obciążeń, a nawet ryzyk, nieruchomości w percepcji Polaków długo jeszcze będą postrzegane jako najbezpieczniejsza inwestycja długoterminowa. Natomiast kluczowy może okazać się model lokowania środków – czy rzeczywiście musimy kupować, często zadłużając się przy tym dodatkowo i narażając na ryzyko wzrostu stóp procentowych? Czy jednak prostsze i bezpieczniejsze okaże się chociażby inwestowanie społecznościowe – czyli bycie jednym z inwestorów np. szkoły czy przedszkola budowanego we współpracy z samorządem. Inwestujemy jedynie środki, które posiadamy, zdejmujemy z siebie obowiązki związane z remontami, poszukiwaniem najemców, czy rozliczaniem, a otrzymujemy w zamian 6-7 proc. stopę zwrotu w skali roku oraz zabezpieczenie zainwestowanych środków w postaci nieruchomości. Oczywiście nie jest to może najwyższy zysk spośród opcji dostępnych na rynku, ale z pewnością stabilny i odporny na zawirowania koniunkturalne, jak np. te będące konsekwencją pandemii COVID-19 czy nagłego załamania na rynku nieruchomości – dodaje Mateusz Krajewski, Prezes Ogólnopolskiego Operatora Oświaty.