Silna dynamika podaży i popytu na rynku magazynowym w Polsce

Według najnowszego raportu „Occupier Insight – Rynek magazynowy i sytuacja gospodarcza w Polsce”, opublikowanego przez firmę doradczą Cresa, wolumen transakcji w 2020 roku osiągnął rekordowy poziom 5,2 mln mkw., co oznacza wzrost o 28% rok do roku i aż 139% średniej rocznej z lat 2015-2019.

- Rok 2020 był bez wątpienia wyjątkowy – gospodarka kraju i rynek nieruchomości komercyjnych musiały zmierzyć się z bezprecedensowymi wyzwaniami, skutkującymi zmianami strukturalnymi, które przekształcą krajobraz biznesu na nadchodzące lata. Chociaż wydaje się, że początkowo wysoki poziom niepewności obniżył się, to jednak przedsiębiorcy nadal muszą przemyśleć swoje modele biznesowe i dostosować je do nowych realiów, co z kolei skutkować będzie nowymi możliwościami i szansami – mówi Tom Listowski, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie doradczej Cresa.

Zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych i przemysłowych wyniosły 20,7 mln mkw. w 2020 r., co oznacza wzrost o 12% w ciągu roku. Deweloperzy dostarczyli na rynek około 2 mln mkw.  powierzchni, z czego blisko 300.000 mkw. zostało oddane do użytku w ostatnim kwartale. Większość powierzchni – 676.000 mkw. została ukończona w trzecim kwartale. Oznacza to, że nowa podaż była niższa w porównaniu do roku poprzedniego o 29%, głównie ze względu na mniejszą ilość powierzchni budowanej spekulacyjnie. Najwięcej powierzchni oddano do użytku na Mazowszu i Śląsku, odpowiednio 441.000 mkw. i 424.400 mkw.

Na koniec IV kwartału 2020 r. w budowie było ok. 2 mln mkw. Najwięcej powierzchni powstawało w woj. śląskim (400.700 mkw.) i woj. mazowieckim (368.400 mkw.).

Najbardziej aktywnym deweloperem był Panattoni, który odpowiadał za 61% powierzchni w budowie. Drugim z kolei była firma 7R, z 23% udziałem.

Całkowity wolumen transakcji osiągnął rekordowy poziom 5,2 mln mkw., co oznacza wzrost o 28% rok do roku. Aktywność najemców była najwyższa w ostatnim kwartale 2020 r., z popytem brutto na poziomie 1,5 mln mkw. (z wyłączeniem najmu krótkoterminowego). Łączny wolumen transakcji wyniósł 139% średniej rocznej wartości z lat 2015-2019.

Największy udział procentowy miały w nim nowe umowy najmu (49%), a w dalszej kolejności renegocjacje (31%), umowy dotyczące obiektów BTS (14%) oraz ekspansje (6%). Najbardziej aktywnymi najemcami były firmy z sektora e-commerce. Odnotowano także zwiększony popyt ze strony sektora 3PL, firm kurierskich i dystrybutorów detalicznych, a także lekkiej produkcji.

Największe transakcje w 2020 roku to dwie transakcje podpisane przez Amazon: rekordowa transakcja zawarta dla parku BTS Panattoni w Świebodzinie (województwo lubuskie) na 200.400 mkw., a także umowa na 73.000 mkw. w Hillwood Łódź Górna (Polska Centralna).

Wskaźnik pustostanów w Polsce na koniec IV kwartału 2020 r. wyniósł 6,9%, co oznacza spadek o 0,6 p.p. rok do roku. Najwyższy poziom wakatów odnotowano w świętokrzyskim (20,6%) i kujawsko-pomorskim (9%). W istniejących obiektach magazynowych w Polsce 1,4 mln mkw. pozostało niewynajęte w porównaniu do 551.100 mkw. niewynajętej powierzchni w budynkach pozostających w budowie.

Łączna wielkość transakcji na rynku inwestycyjnym w sektorze magazynowym i przemysłowym w 2020 r. była rekordowo wysoka i wyniosła 2,6 mld EUR, co oznacza wzrost o 65% w porównaniu z rokiem poprzednim.

PROGNOZA

Wszystko wskazuje na to, że Polska, mając solidne fundamenty gospodarcze, była w stanie pokonać wiele przeszkód szybciej niż kraje Europy Zachodniej. Rozwój ekonomiczny, który miał miejsce w ostatnich latach, wpłynął korzystnie na sytuację kraju w czasie globalnej pandemii Covid-19. Dzięki temu Polska stała się jedną z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji dla nowych inwestycji.

- Jeśli chodzi o dynamikę podaży i popytu, oczekujemy, że rok 2021 będzie kontynuacją tych samych trendów, które obserwowaliśmy w 2020 r. Deweloperzy będą kłaść większy nacisk na projektowanie magazynów lub zakładów produkcyjnych przemysłu lekkiego. Bardziej zaawansowane technologicznie i przyjazne dla środowiska budynki nie są już obecnie tylko pożądaną opcją, ale stanowią konieczność – mówi Iga Kraśniewska, Research Manager w dziale badań rynkowych i doradztwa w firmie Cresa Polska.

Magazyn to ekosystem różnych funkcji – to specjalistyczny sprzęt, oprogramowanie, obsługa zapasów, automatyzacja, czujniki, robotyka, by wymienić tylko kilka. Nowoczesne budynki magazynowe koncentrują się na wydajności, zrównoważonym rozwoju, redukcji śladu węglowego, a także na dobrostanie pracowników.

Wzrośnie liczba obiektów magazynowych powstających na terenach miejskich na największych rynkach regionalnych. Rozwijać się będą także rejony przy skrzyżowaniu ważnych szlaków komunikacyjnych, blisko zachodniej granicy, czy tereny przy dość dynamicznie rozwijających się portach morskich. Przewidujemy także wzrost liczby inwestycji typu BTS, ponieważ najemcy rezygnują z tradycyjnych hal magazynowych i produkcyjnych, preferując obiekty zaprojektowane zgodnie z ich wymogami w zakresie działalności operacyjnej i wyposażenia.

Firmy, które doświadczyły zakłóceń w międzynarodowych łańcuchach dostaw, będą częściowo przenosić funkcje produkcyjne i logistyczne bliżej rynków zbytu, także do Polski. Przewidujemy również wzrost zainteresowania Polską ze strony firm prowadzących działalność w Wielkiej Brytanii, które z powodu brexitu będą poszukiwały możliwości przeniesienia produkcji do Europy kontynentalnej.

- W 2021 r. czekają nas zmiany strukturalne, reorganizacje łańcuchów dostaw i dostosowanie się do nowych realiów. Rynek powierzchni przemysłowych i logistycznych jest w świetnej kondycji, o czym świadczy silna dynamika podaży i popytu na rynku magazynowym. Polska jest bardzo atrakcyjnym miejscem dla najemców i inwestorów pod względem dostępności obiektów, terenów inwestycyjnych, kosztów prowadzenia działalności, zachęt inwestycyjnych, wykwalifikowanych zasobów ludzkich czy wysokości stawek czynszowych w Europie – mówi Tom Listowski.