Inwestycja brownfield, czyli operacja na żywym organizmie. Poznaj kulisy powstawania TEAL OFFICE i SEPIA OFFICE

O inwestycjach typu brownfield, polegających na nadawaniu nowych funkcji istniejącym budynkom i obiektom infrastruktury poprzemysłowej, nierzadko mówi się jak o operacji na „żywym organizmie”. Zwłaszcza, kiedy taka przestrzeń znajduje się w ścisłym centrum miasta. Jak realizować prace budowlane na terenie z funkcjonującymi najemcami i jak ograniczyć ryzyko inwestora w przypadku wymagającej rewitalizacji? Odpowiedzi na te pytania dostarcza przykład budynków TEAL OFFICE i SEPIA OFFICE – dwóch projektów, które naznaczyły nowy rozdział w historii kultowej przestrzeni OFF Piotrkowska Center w Łodzi!

Popularnego „OFFa” nikomu specjalnie przedstawiać nie trzeba. Pierwsze miejsce wśród 7 Nowych Cudów Polski w plebiscycie National Geographic Traveler, liczba chętnych na wynajem lokali przewyższająca podaż, jedno z kultowych już miejsc na mapie Łodzi, którego klimat w takiej samej sile przyciąga artystów i kreatywnych przedsiębiorców, jak i większe firmy z branży technologicznej – to tylko niektóre z efektów profesjonalnej, choć początkowo typowo organicznej rewitalizacji terenu dawnej fabryki bawełny Franciszka Ramischa w wykonaniu firmy OPG Property Professionals.

Wzrost wartości nieruchomości w pewnym momencie umożliwił dalsze ruchy inwestycyjne w postaci nowych powierzchni biurowych i usługowych, lecz jednocześnie oznaczał konieczność niezwykle sprawnego podejścia do zarządzania projektem. Mowa tu bowiem nie tylko o tętniącej własnym życiem, odwiedzanej każdego dnia przez tysiące łodzian i turystów, wielofunkcyjnej przestrzeni z ogródkami gastronomicznymi. To także miejsce o ustalonym profilu i tożsamości.

– Projekty zakładające adaptację starych budynków na nowe cele komercyjne jak w przypadku Sepia Office, a także realizacja nowych inwestycji na bardzo zwartym, działającym już terenie stanowią nie lada wyzwanie. Czy to na płaszczyźnie finansowej czy marketingowej, ale przede wszystkim architektoniczno-konserwatorskiej oraz logistyczno-budowlanej. Jako firmie zarządzającej projektami przyszło nam się zmierzyć ze wszystkimi – wspomina Michał Styś, prezes zarządu OPG Property Professionals i pomysłodawca projektu OFF Piotrkowska Center.

Dobry plan gry to podstawa

Stosunkowo nieduża skala inwestycji (w obu budynkach łącznie powstać mogło nieco ponad 5.300 mkw. powierzchni najmu brutto), w połączeniu z miejscem o uznanej renomie, mocno skracała pole manewru w kontekście oferty. Z drugiej strony, aby uruchomić finansowanie bankowe i ograniczyć ryzyko na kapitale własnym inwestora, niezbędne było uzyskanie najmu na poziomie minimum 40% jeszcze przed wkopaniem łopaty. Błędne koło? Niekoniecznie. Zarządzający projektem OFF Piotrkowska Center, odpowiedzialny również za komercjalizację nowych powierzchni, był na to gotowy.

– W strategii tenant-mix za cel postawiliśmy sobie uzyskanie planowanych stawek czynszu oraz optymalną stopę zwrotu, a nie krótkoterminowy zysk z szybko wynajętej powierzchni. Oznaczało to konieczność precyzyjnego określenia potencjalnych grup docelowych – takich, które obronią się z biznesowego punktu widzenia, ale też wpiszą się w istniejący ekosystem OFFa – wyjaśnia Monika Hryniewicz, Head of Leasing w OPG Property Professionals. – Wyzwanie przekuliśmy w atut. Ponieważ klimat przestrzeni przyciągał m.in. pracowników agencji kreatywnych i marketingowych czy software house’ów, układ wnętrz i ofertę mocno nakierowaliśmy na branżę IT – dodaje.

Połączenie nowoczesnej przestrzeni do pracy z bogatą ofertą wolnego czasu, doskonała lokalizacja w samym sercu miasta, tuż przy centrum przesiadkowym komunikacji publicznej, dostęp do społeczności technologicznej skupionej w pobliskim coworkingu oraz elastyczny układ wnętrz – to były karty przetargowe OFF Piotrkowska Center. Szczególne znaczenie miała ta ostatnia.

– Wykorzystaliśmy różne warianty podziału wnętrz oraz podłogi techniczne umożliwiające dostosowanie aranżacji do potrzeb formujących się zespołów, co doceniły lokalne, dynamicznie rozwijające się firmy z sektora technologii i usług dla biznesu. Naszymi lokatorami zostali wówczas m.in. BinarApps i NX Labs, czyli firmy zajmujące się tworzeniem oprogramowania, a także agencja reklamowa SpilloMedia oraz Grafton Recruitment Poland – jedna z największych w Europie niezależnych firm rekrutacyjnych – dodaje Monika Hryniewicz.

Życie musi toczyć się dalej

W przypadku projektów rewitalizacyjnych i inwestycji typu brownfield fundamentalne znaczenie ma też wpisanie wizji architektonicznej w przestrzeń o określonym charakterze, a także odpowiednie zaprogramowanie prac budowlano-remontowych.

Aby zachować surowy klimat OFFa, który docenili m.in. czytelnicy National Geographic Traveler, elewacje budynku SEPIA OFFICE jedynie wyczyszczono specjalnymi preparatami, nie ingerując w strukturę charakterystycznej, czerwonej cegły. Fasada TEAL OFFICE została natomiast wykończona grafitową licówką, nawiązała zaś do industrialnego charakteru miejsca, a przeszklona elewacja wychodząca na ulicę Roosevelta utrzymała rytm pobliskich kamienic. W harmonogramie prac uwzględniono jednak nie tylko nieinwazyjne metody budowy i remontu, ale też… sezonowość biznesów działających na terenie kompleksu.

– Wszystkie prace zaplanowaliśmy tak, aby nie zamykać terenu dla odwiedzających. Pod uwagę wzięliśmy nie tylko uwarunkowania atmosferyczne i technologiczne, ale też okresowe wzrosty i spadki ruchu u naszych najemców – wyjaśnia Karolina Aftańska, koordynatorka projektu OFF Piotrkowska Center. – W efekcie życie toczyło się dalej, wyznaczane od weekendu do weekendu, od jednej imprezy kulturalno-rozrywkowej do kolejnej. Żaden fragment OFFa nie został zamknięty z powodu toczących się prac, a dotychczasowi najemcy co najmniej utrzymali poziomy przychodów z poprzedniego roku – podsumowuje.

Efekt końcowy

OFF Piotrkowska Center to miejsce szczególne, nie tylko na mapie Łodzi, ale też na tle całego rynku nieruchomości. Służąc za jeden z pierwszych przykładów udanych działań z obszaru placemaking w Polsce, teren dawnej fabryki Franciszka Ramischa stanowi świadectwo wizji oraz sprawnej obsługi projektu w wykonaniu managera projektu. Jeszcze przed startem realizacji, TEAL OFFICE i SEPIA OFFICE zostały skomercjalizowane w ponad 40% (a w 80% przed jej zakończeniem), co pozwoliło na uzyskanie korzystnego finansowania bankowego oraz ograniczenie ryzyka inwestora do minimum.

Nowy, kreatywny ekosystem, który wpisał się w wizerunek OFFa, przyciągnął prestiżowe firmy z branży IT i nowoczesnych usług dla biznesu, napędzając dalszy rozwój miejsca. A ten jawi się w dość zielonych barwach, ponieważ na horyzoncie znajdują się już kolejne inwestycje – nowoczesny parking wielopoziomowy z żywą elewacją oraz ekologiczny budynek biurowo-handlowy FERN OFFICE.