Ceny nieruchomości w Gdańsku. Bańka cenowa czy wzrost o solidnych podstawach?

Ceny mieszkań w Gdańsku rosną najszybciej w Polsce. W skali kraju wzrost cen wynika m.in. z dobrej koniunktury gospodarczej, wysokiej dostępności i niskiego kosztu kredytu. Wzrost cen w Gdańsku ponad czterokrotnie przewyższa średnią dynamikę z całego polskiego rynku.  Mają w tym udział inwestycje w prestiżowych - i bardzo drogich - lokalizacjach,  a także wysokie zainteresowanie mieszkaniami w coraz lepiej skomunikowanych z miastem dzielnicach - “sypialniach”.

Wzrosty cen

W czasie (listopad 2018-marzec 2019) gdy średnie ceny w Polsce urosły o 3%, w Gdańsku mieszkania zdrożały o 21% - wynika z Raportu Expandera i Rentier.io. Wtóruje mu portal domiporta.pl: z całej Polski cena metra kwadratowego w pierwszym kwartale br. najbardziej wzrosła właśnie w Gdańsku - skok wyniósł aż 18%. Tymczasem według danych domiporta.pl, w całym kraju pierwszy kwartał 2019 roku przyniósł podwyżki cen mieszkań średnio o 11% licząc rok do roku. 

Ceny mieszkań w Trójmieście: komentuje dr Błażej Lepczyński z Saski Advisory

Według danych gdańskiego magistratu (www.gdansk.pl), w latach 2014-2018, ceny metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym wzrosły tu o 31%. Lokomotywami wzrostu są świetnie położone dzielnice wzdłuż pasa nadmorskiego i w pobliżu centrum - dzięki nowym inwestycjom (często na poziomie premium) ceny za metr kwadratowy w Głównym Mieście, w historycznym centrum Gdańska, wzrosły o 79%, na Dolnym Mieście o 77%, a w nadmorskim Jelitkowie - 67%.

Gdańskie "sypialnie” odnotowały w tym czasie następujące wzrosty cen: Piecki-Migowo - 29%, Ujeścisko-Łostowice - 17%,  Osowa - 15%, a Jasień i Kokoszki - około 10%.

Dobre warunki na kredyt

Rynek nieruchomości kształtowany jest przez wiele różnych czynników. Wśród nich na czoło wysuwają się podstawowe wskaźniki makroekonomiczne, jak stabilny wzrost gospodarczy, niska stopa bezrobocia inflacji oraz wzrost poziomu wynagrodzeń.  Warto także zwrócić uwagę na wpływ dostępności kredytów hipotecznych na ceny nieruchomości. 

Jaki wpływ ma dostępność kredytów na ceny nieruchomości. Komentuje dr Błażej Lepczyński z Saski Advisory

Co równie ważne, od marca 2015  roku Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje poziom stóp procentowych na historycznie niskim poziomie – stopa referencyjna NBP wciąż wynosi 1,50%, a WIBOR 3M w grudniu 2018 roku wyniósł 1,72%, czyli nie uległ zmianie zarówno w  porównaniu do września 2018 roku, jak i do grudnia 2017 roku. 

- Nieduża inflacja i wręcz rekordowo niskie stopy procentowe NBP powodują, że koszty kredytów hipotecznych są obecnie bardzo atrakcyjne - komentuje dr Błażej Lepczyński z Saski Advisory. - W zestawieniu z dobrą koniunkturą i wzrostem płac, warunki zachęcają do sięgnięcia po kredyt. Widać to w statystykach nowo udzielonych kredytów w 2018 r. Był on rekordowy w zakresie sprzedaży kredytów mieszkaniowych.

Czy to cenowa bańka?

- Rosnące ceny nieruchomości zawsze skłaniają do przemyśleń. Przede wszystkim pojawia się obawa o bańkę spekulacyjną na rynku. Z taką bańką spekulacyjną mieliśmy przecież do czynienia w 2008 r., kiedy to ceny nieruchomości osiągnęły apogeum, a po okresie dynamicznego wzrostu i później zaczęły spadać - mówi dr Błażej Lepczyński z Saski Advisory. -  Cykliczność rynku nieruchomości to jego naturalna cecha i po okresach wzrostu, ceny spadają. Z bańką spekulacyjną mamy do czynienia wówczas, kiedy nie potrafimy czynnikami fundamentalnymi wyjaśnić wzrostu cen nieruchomości. Z reguły ceny rosną wówczas bardzo gwałtownie i są, użyję tutaj kolokwializmu, nakręcane przez oczekiwania konsumentów, że będą dalej rosnąć. Na razie sytuacja w Trójmieście nie przybrała takiego scenariusza. Wzrost cen możemy uzasadnić rosnącymi kosztami pracy i materiałów budowlanych.

Istotny jest też inny czynnik "napędzający" ceny - to duże zainteresowanie osiedleniem się w Gdańsku. W przeciwieństwie do większości dużych polskich aglomeracji, nadmorska metropolia nie wyludnia się - współczynnik dynamiki demograficznej jest tu wyższy od średniej krajowej. Dzielnicami, w których chętnie osiedlają się nowi mieszkańcy Gdańska  są "sypialnie", czyli dzielnice  Chełm, Ujeścisko-Łostowice, Jasień, Osowa, Piecki- Migowo i Kokoszki. Od 2013 roku nieprzerwanie cieszą się one ogromnym zainteresowaniem. Dzielnice te notują wysoką dodatnią dynamikę liczby ludności. Liderem w tej stawce jest Jasień w którym w ciągu ostatnich 5 lat, liczba mieszkańców zwiększyła się aż o 60%, za nim rankingu znajdują się Ujeścisko-Łostowice (przyrost o 27%), Kokoszki (14,3%) i Piecki-Migowo (9,9%). 

Gdzie obecnie najbardziej opłaca się kupować mieszkania? Odpowiada dr Błażej Lepczyński z Saski Advisory

Wykorzystane badania:

Raport Expandera i Rentier.io, Rynek mieszkaniowy marzec 2019

dane domiporta.pl

Dane dotyczące cen nieruchomości w Gdansku: https://www.gdansk.pl/biznes/gdansk-w-liczbach