Z pamiętnika asset managera: kurs na rentowność budynku!

Działalność w branży nieruchomości przypomina niekiedy daleką podróż statkiem. Choć wydawać by się mogło, że za burtą przez dłuższy czas nic się nie zmienia, to w dłuższej perspektywie zmienia się bardzo dużo – od kierunku wiatru czy siły prądów po częstotliwość wznoszących nas fal. Zdarza się, że i rynek nieruchomości przechodzi burzliwe zmiany. Zwłaszcza, jeśli wziąć pod uwagę skalę i uwarunkowania lokalne. Eksperci OPG Property Professionals opowiadają, jak poradzić sobie z wiekowym budynkiem tracącym najemców i nie pójść na dno, lecz wypłynąć na szerokie wody!

Historia ta dotyczy pewnej nieruchomości w Łodzi, którą dziś znamy pod nazwą Orange Plaza Financial Center. Budynek powstał w 2000 roku jako czteropiętrowe, butikowe centrum handlowe o łącznej powierzchni najmu brutto 3299 mkw. Dużym atutem obiektu był wysoki standard wykończenia, projekt architektoniczny dopasowany do sąsiadującej, zabytkowej zabudowy, a także świetna lokalizacja na samym skrzyżowaniu dwóch ważnych węzłów komunikacyjnych (ul. Piotrkowskiej i al. Piłsudskiego, dzisiejszej trasy W-Z). Orange Plaza, bo tak z początku nazywała się nieruchomość, w momencie oddania do użytku była, obok Domu Buta oraz Centrum Handlowego Saspol,  jednym z najnowocześniejszych budynków w Łodzi, oferując najemcom m.in. otwarty plan obiektu, zaawansowaną infrastrukturę techniczną oraz wysokie pomieszczenia, zapewniające dobre nasłonecznienie wnętrz.

Problemy na horyzoncie

Początkowo nic nie znamionowało problemów. Właścicielowi udało się szybko skomercjalizować budynek, a wśród jego pierwszych najemców można było znaleźć takie prestiżowe marki, jak Hugo Boss czy Calvin Klein. Po pewnym czasie sytuacja zaczęła jednak ulegać zmianie. Kilka lat później, zaledwie przecznicę dalej, do użytku oddana została Galeria Łódzka – pierwsze tak duże centrum handlowe w mieście. Trzykondygnacyjny obiekt o łącznej powierzchni handlowej 45.000 mkw., który mieścił aż 160 sklepów, butików, kawiarni i restauracji, z czasem zdominował handel w tej części miasta. Otwarcie obiektu zbiegło się w czasie z ogólnym spowolnieniem koniunktury na powierzchnie handlowe, co spowodowało, iż budynek Orange Plaza zaczął odczuwać odpływ dotychczasowych najemców i trudności w pozyskiwaniu nowych. Potrzebny był nowy kurs.

Owo delikatne zadanie zostało powierzone łódzkiej spółce OPG Property Professionals specjalizującej się w obszarze asset management, która w branży zasłynęła m.in. „odzyskaniem” dawnej fabryki bawełny Franciszka Ramischa, dziś znanej szerszemu odbiorcy jako OFF Piotrkowska Center w Łodzi. Zanim to jednak nastąpiło, firma zajęła się w imieniu inwestora pełnym zarządzaniem procesem zmiany funkcji, najemców, marketingu oraz pozycji rynkowej, a także uzdrowieniem sytuacji finansowej spółki celowej związanej z obiektem Orange Plaza. O tym, jaki pomysł na „problematyczny” budynek miało OPG, wspomina prezes firmy, Michał Styś.

– Za cel obraliśmy sobie płynne wplecenie obiektu w dynamicznie kształtujący się, nowy krajobraz Łodzi. W mieście, które jeszcze podczas pierwszej dekady tego wieku zmagało się z licznymi problemami ekonomicznymi, potrzeba było nie lada odwagi i znajomości rynku, żeby złapać wiatr w żagle – przyznaje. – Odpowiadając za identyfikację potencjału rozwoju obiektu oraz mając na celu uregulowanie przepływów gotówkowych, zdecydowaliśmy się na stopniową zmianę pierwotnej funkcji handlowej na rzecz biurowo-usługowej o wyspecjalizowanym profilu. Mając jednak na uwadze doświadczenia właściciela budynku, całą koncepcję zaplanowaliśmy tak, aby w przyszłości możliwa była jej zmiana – dodaje.

Ewolucja, nie rewolucja

Sytuacja na lokalnym rynku nieruchomości wymagała szybkiej i precyzyjnej reakcji. Jak wyglądał przepis na „uratowanie” budynku Orange Plaza? – Zamiast trzymać się kurczowo nieopłacalnej strategii tenant-mix i ciąć stawki najmu, zdecydowaliśmy się wykorzystać wciąż wysoki standard techniczny budynku, prestiżową lokalizację oraz bezpośrednie sąsiedztwo infrastruktury administracyjnej, biznesowej i hotelowej – wyjaśnia Monika Hryniewicz, Head of Leasing w OPG Property Professionals. – Ponieważ w sektorze usług obserwowaliśmy rosnące zapotrzebowanie na powierzchnię do pracy, w trakcie rekomercjalizacji budynku postawiliśmy na najemców z branży finansowej i ubezpieczeniowej, którzy podnieśli prestiż nieruchomości i zapewniali stabilne przychody pieniężne – dodaje.

Rewolucje rzadko obywają się bez ofiar. Dlatego zmiana funkcji budynku Orange Plaza przybrała raczej charakter ewolucji, niż gwałtownych roszad. Koncepcja architektoniczna umożliwiła relatywnie „bezbolesną” transformację. Dzięki maksymalnemu wykorzystaniu istniejącego układu pomieszczeń oraz dokładnej logistyce wprowadzanych zmian w konstrukcji obiektu, dotychczasowi najemcy mogli bez przeszkód prowadzić swoją działalność. Nawet pomimo teoretycznie uciążliwych prac, takich jak cięcie stropów dachowych i montaż świetlików, udało się utrzymać zadowolenie użytkowników budynku. Rearanżacji uległy niektóre przestrzenie wspólne oraz związane z nimi instalacje wentylacji i klimatyzacji. Przebudowa wejścia do części biurowej oraz wyposażenie obiektu w nową windę pozwoliły jednocześnie zwiększyć prestiż i funkcjonalność budynku. Wprowadzone zmiany umożliwiły przy okazji zwiększenie powierzchni najmu brutto (GLA).

Ze względu na surowy reżim wydatkowy oraz drobiazgową kontrolę wydatków, asset managerowi udało się zminimalizować koszty po stronie inwestora. Za sprawą nowych rozwiązań, nieruchomość ponownie mogła cieszyć się dużym zainteresowaniem wśród najemców – tym razem banków i firm ubezpieczeniowych. Efekt? 100% wynajętej powierzchni, z czego ponad połowa objęta umowami na okres powyżej pięciu lat. Co więcej, interwencja pozwoliła na zmianę poziomu udziału kapitałów własnych w spółce celowej oraz zmniejszenie zaangażowania inwestorów na rzecz finansowania bankowego w formule „project finance”. W tym układzie ryzyka ograniczyły się wyłącznie do spółki celowej, co znacząco zwiększyło efektywność wskaźników finansowych, takich jak zwrot na kapitale zainwestowanym (ROE) oraz wewnętrzna stopa zwrotu (IRR).

Kurs na rentowność

Dziś, po blisko 20 latach od oddania budynku po raz pierwszy do użytku i przebudowie, która odbyła się w dwóch etapach, obiekt Orange Plaza Financial Center może pochwalić się obecnością dużych, cieszących się uznaniem spółek giełdowych blue chip z sektora finansowego, takich jak Bank BNP Paribas czy BOŚ Bank, zapewniając przy tym stały i bezpieczny produkt inwestycyjny dla potencjalnych kolejnych inwestorów.

W branży nieruchomości, podobnie jak w świecie naturalnym, obowiązują pewne prawa ewolucji: przetrwa nie najsilniejszy, lecz ten który potrafi najlepiej dostosować się do zachodzących zmian. – Historia Orange Plaza Financial Center pokazuje, jak istotna jest czujna obserwacja i umiejętność adaptacji do dynamicznego rynku najmu powierzchni biurowych i handlowych oraz sprawne i elastyczne działanie. Tym projektem udowodniliśmy, że jako asset manager do każdej nieruchomości podchodzimy indywidualnie, skracając proces decyzyjny i działając w czasie rzeczywistym, szyjąc bardzo dopasowane rozwiązania zawsze z korzyścią dla inwestora i właściciela nieruchomości – podsumowuje Michał Styś.