GUS: w nieruchomościach rekord i sygnały spowolnienia - komentarz rynkowy PVI

Pierwsze półrocze przyniosło rekordową liczbę mieszkań oddanych do użytkowania, ale jednocześnie potwierdzenie wcześniejszych sygnałów, wskazujących na zbliżające się przesilenie na rynku nieruchomości.

Historyczny rekord sprzed 27 lat pobity…

W pierwszych sześciu miesiącach tego roku do użytkowania oddano 83 217 mieszkań. To największa liczba nowych mieszkań od 1991 r., czyli od kiedy GUS publikuje dane na ten temat. Jednocześnie to o 6,3 proc. więcej niż w rekordowym dotąd pierwszym półroczu 2017 r.  Tempo wzrostu było jednak nieco niższe niż po pięciu miesiącach, gdy sięgało 6,9 proc. Z tej liczby 48 159 tys. - czyli ponad połowę mieszkań - oddali do użytku deweloperzy. W tej kategorii także dynamika wyhamowała z 10,4 proc. do końca maja, do 8,9 proc na koniec półrocza.

… lecz spowolnienie jest już faktem

To niejedyny i prawdopodobnie nie najważniejszy sygnał nadchodzącego spowolnienia dotychczasowych trendów na rynku nieruchomości. W ocenie kształtowania się przyszłych tendencji szczególnie istotne są bowiem dane o liczbie wydawanych zezwoleń na budowę oraz rozpoczynanych budów. Te zaś pozwalają spodziewać się wyraźniejszej zadyszki po stronie podaży. W pierwszym półroczu wydano zezwolenia (łącznie ze zgłoszeniami projektów) na budowę 132,3 tys. mieszkań. Ta liczba wydaje się duża, ale to tylko o 1,4 proc. więcej niż w tym samym okresie 2017 r., podczas gdy w pierwszych sześciu miesiącach ubiegłego roku wzrost liczby zezwoleń przekroczył 33 proc. To już poważna dysproporcja i sygnał hamowania aktywności podażowej mieszkań. Jeszcze po pierwszym kwartale obecnego roku liczba wydanych zezwoleń rosła o ponad 10 proc., więc można sądzić, że z miesiąca na miesiąc sytuacja ulega pogorszeniu. Podobnie jest w przypadku rozpoczętych budów, których liczba zwiększyła się o 7,2 proc., podczas gdy po pierwszym kwartale rosła o 8,6 proc., a po pierwszych pięciu miesiącach o 9,3 proc. Porównanie z ubiegłorocznymi danymi nie pozostawia złudzeń, że rynek coraz ostrzej hamuje - w pierwszym półroczu 2017 r. wzrost sięgał aż 23 proc.

Przyczyny zmian: brak działek, mocy produkcyjnych i gwałtownie rosnące koszty

Trudno przypuszczać, by deweloperzy, widząc nieustający napór popytu na mieszkania, wstrzymywali swoją aktywność „bez powodu” lub - jak głoszą niektóre opinie - by wywołać większą presję na wzrost cen. Nie ma większych wątpliwości, że napotykają oni na ograniczenia dostępności działek, trudności w wykonawstwie wynikające z wyczerpujących się mocy produkcyjnych firm budowlanych. Narastającym ograniczeniem hamującym rozwój w branży stał się brak pracowników, a także związany z tym zjawiskiem wzrost kosztów. Nie bez znaczenia może też być wciąż mająca miejsce niepewność co do kształtu przyszłych regulacji i ich konsekwencji. Na korzyść deweloperów i rynku zdaje się przemawiać tzw. specustawa mieszkaniowa, mająca ułatwić pozyskiwanie działek oraz uprościć i skrócić formalne procedury związane z inwestycjami. W przeciwnym kierunku działają przepisy dotyczące rozliczeń VAT oraz ustawy deweloperskiej, zmierzające do wyeliminowania otwartych rachunków powierniczych, a w ich miejsce wprowadzenia jedynie rachunków zamkniętych, z których środki deweloper będzie mógł wykorzystać dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa do lokalu.

JAKUB NIECKARZ

PREZES PVI - PROPERTY VALUE INVESTMENTS