Rekomercjalizacja zabytków. Czy to się opłaca? OPG Property Professionals opowiada historię Jaracza 47 Prestige

W dobie malejącej liczby atrakcyjnych działek oraz rosnącej popularności przestrzeni rewitalizowanych, wielu inwestorów, właścicieli nieruchomości i deweloperów zadaje sobie pytanie: jak zagospodarować obiekt chroniony? Jak go wynająć lub sprzedać z zyskiem? Czy inwestycje w zabytki w ogóle się opłacają? Odpowiedzi chętnie udziela zespół OPG Property Professionals, powołując się na przykład butikowego biurowca Jaracza 47 Prestige w Łodzi.

Na początku warto postawić sprawę jasno: tak, inwestycje polegające na renowacji zabytków wymagają większego kapitału, niż wybudowanie nowego obiektu o zbliżonej kubaturze. Tak, przedsięwzięcia tego typu są obarczone ryzykami oraz ograniczeniami, które wynikają z ochrony prawnej historycznych budynków. Czy oznacza to jednak, że są one nieopłacalne? Jak przekonuje Michał Styś, Dyrektor Zarządzający OPG Property Professionals, niekoniecznie.

Tego rodzaju ruchy wymagają szczególnej ostrożności na trzech polach: modelu finansowania, projektu budowlanego oraz strategii grupy docelowej i tenant-mix. W swojej analizie powinniśmy więc uwzględnić funkcję nieruchomości na tle jej lokalizacji oraz popytu na przestrzeń w tych sektorach biznesu, które zapewnią realną stopę zwrotu. Jeśli wszystko uda się ze sobą zgrać, zyskujemy przestrzeń starzejącą się wolniej, niż nowe biurowce, mniej podatną na koniunkturę oraz przede wszystkim wyróżniającą się w oczach potencjalnych klientów.

Takim obiektem okazał się budynek Jaracza 47 Prestige w centrum Łodzi. Choć renowacja neorenesansowej kamienicy z XIX w. wymagała dużych nakładów finansowych, historia inwestycji udowodniła, że w przywracaniu do życia zabytków na cele komercyjne nie opłaca się ścinać zakrętów. Nasuwa się tu jednak naturalne pytanie: gdzie przebiega granica opłacalności?

Dawniej Dom Stefanusa, dzisiaj Dom dla Biznesu

Decyzja o zakupie i renowacji nieruchomości miała po części charakter spekulacyjny. Celem inwestora było wykorzystanie potencjału lokalizacji, która w perspektywie kilku lat ma się przeobrazić w Nowe Centrum Łodzi. Wybór padł na dawny Dom Stefanusa mieszczący się przy ul. Jaracza 47 – zaledwie pięć minut pieszo od nowego dworca Łódź Fabryczna. Jak podkreśla Monika Hryniewicz, Real Estate Leasing Manager w OPG Property Professionals, wybór takiej nieruchomości w dużym stopniu determinował profil pożądanego najemcy.

Ogromny projekt rewitalizacyjny miasta pociągnął za sobą duże, aktualnie realizowane inwestycje biurowe, których przyszli najemcy także potrzebować będą dostawców usług. Postanowiliśmy wykorzystać nowe perspektywy dla biznesu, doskonałe połączenie kolejowe z resztą kraju, w tym 1,5 godziny z centrum Łodzi do centrum Warszawy, a także sąsiedztwo Sądu Okręgowego i Sądu Apelacyjnego. Dlatego też Jaracza 47 Prestige wypozycjonowaliśmy jako miejsce dla firm konsultingowych, prawniczych, ubezpieczeniowych i finansowych.

Dostosowanie budynku do prestiżowego profilu najemcy wymagało pieczołowitej renowacji, co z kolei oznaczało potrzebę długofalowej strategii oraz… dużej dozy konsekwencji. Jakie pułapki czyhają na podmioty inwestujące w zabytki?

Rozważnie i romantycznie

Ryzyka związane z inwestycjami w nieruchomości możemy podzielić na produktowe, prawno-bankowe oraz architektoniczno-budowlane. W przypadku projektów rewitalizacyjnych szczególnie we znaki dają się dwie ostatnie. Po pierwsze, wojewódzki konserwator zabytków może wpisać obiekt do rejestru zabytków w dowolnym momencie, nawet bez wiedzy inwestora, co w efekcie może się skończyć komplikacjami w wykonywaniu robót. Po drugie, zawsze istnieje ryzyko braku zgody na realizację projektu w danej formie.

W przypadku inwestycji Jaracza 47 Prestige, OPG rozwiązało oba powyższe problemy, składając wcześniej wniosek o wydanie zaleceń konserwatorskich, do których dostosowano się już na etapie projektowania. Projekt okazałby się bowiem nieopłacalny, gdyby nie uzyskanie pozwolenia na wykonanie dodatkowej kondygnacji z powierzchnią biurową oraz integrację nowoczesnych technologii z historyczną tkanką.

Dokonując remontu, zwrócono uwagę na najdrobniejsze detale. Odkryte podczas renowacji cenne złocenia i polichromie z XIX w. sprawiły, że kamienica stała się jednym z najbardziej prestiżowych adresów w mieście, czego dowodem jest tytuł Perły Łódzkiej Architektury. Michał Smulski, Project Manager inwestycji, wyjaśnia jak przy tym wszystkim OPG udało się uniknąć przeinwestowania.

Dokładne zaplanowanie powierzchni oraz wprowadzenie odpowiednich zmian w kubaturze budynku pozwoliło uzyskać ciągłość najmu, a w rezultacie – stabilną inwestycję o niskim poziomie ryzyka dla naszego klienta. Aby zoptymalizować ryzyko straty na kapitale własnym, utworzyliśmy spółkę celową w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Pozwoliło nam to na uzyskanie korzystnego finansowania bankowego oraz zoptymalizowanie parametrów na kapitale inwestora. Przyjęta strategia umożliwiła zyskowną komercjalizację przy zakładanej stopie zwrotu. I to na rynku, gdzie inne kamienice o funkcjach biurowych borykają się z wysokim wskaźnikiem pustostanów. Efekt uzasadnił poniesione nakłady. I to z nawiązką w postaci budynku w pełni dostosowanego do potrzeb najemców, starzejącego się wolniej, niż nowe obiekty biurowe.

Praca, która procentuje

Standard budynku z najwyższej półki oraz doskonała lokalizacja w sąsiedztwie instytucji prawa, kultury i nauki pozwoliły na przyciągnięcie prestiżowego profilu najemcy. Spośród dzisiejszych lokatorów Jaracza 47 Prestige wymienić można m.in. Baker McKenzie – jedną z największych międzynarodowych firm prawnych na świecie, która wybrała to miejsce na swoją drugą, po Warszawie, placówkę w Polsce.

To wszystko pokazuje, że renowacja zabytków na cele komercyjne wcale nie wyklucza sukcesu inwestora. Są bowiem najemcy, dla których prestiż danego adresu stanowi kwestię kluczową. Potrzebna jest – tylko i aż – szczegółowa strategia inwestowania, w czym pomóc mogą specjaliści w dziedzinie nieruchomości.