Rewitalizacja po łódzku/ludzku. Komentarz OPG Property Professionals do ustawy rewitalizacyjnej

Choć od uchwalenia ustawy o rewitalizacji mija już półtora roku, nie gasną emocje związane z niektórymi jej zapisami. Zwłaszcza w Łodzi, gdzie obecnie krystalizuje się kształt Specjalnej Strefy Rewitalizacyjnej. Niektóre pozycje w nowym katalogu uprawnień gminy budzą kontrowersje wśród specjalistów z sektora nieruchomości. Które rozwiązania wyszły na plus, a co należałoby poprawić?

Za zapis, który wywołuje sporo emocji i zdaniem ekspertów nie wpływa najlepiej na rozwój partnerstwa publiczno-prywatnego, należy uznać Art. 11 Pkt. 5. ustawy. W myśl nowych przepisów gmina ma prawo do zachowania pierwokupu do wszystkich obiektów znajdujących się w ustanowionym obszarze rewitalizacji. Dotyczy to zarówno nieruchomości gruntowych, jak też „lokalowych”, podlegających normalnemu obrotowi handlowemu.

Z swoim zamyśle przepis stanowi dodatkowe wsparcie dla gmin we wdrażaniu procesów rewitalizacji obszarowej. Właściwie wykorzystany, może realnie pomóc w zmianie wizerunku i stanu atrakcyjnych lokalizacji, które uległy degradacji na przestrzeni ostatnich dziesięcioleci. Jak podkreślają eksperci, taka formuła utrudni jednak transakcje w danym obszarze i wygeneruje dodatkowe ryzyko – nie tylko dla inwestorów komercyjnych, ale też osób zwyczajnie zainteresowanych kupnem mieszkania.

W „najlepszym” przypadku prawo pierwokupu wydłuży okres przygotowania transakcji na rynku nieruchomości – ocenia Andrzej Szczepanik, Business Development Manager w firmie OPG Property Professionals. – Najgorszy scenariusz to sytuacja, w której pomimo wpłaty zaliczki za własność do danej nieruchomości, ta de facto zostanie przejęta przez gminę. Dodatkowe ryzyko może odstraszyć kupującego, a uzyskany efekt będzie odwrotny od zamierzonego – dodaje.

Ziemia odzyskana?

Rozmawiając o transakcjach w sektorze nieruchomości, warto także spojrzeć na zagadnienie od drugiej, publicznej strony. Zaniedbywane zabytki i leżące odłogiem budynki, w których prywatni właściciele upatrują jedynie inwestycję w atrakcyjny grunt, to problem wielu polskich miast. Większa decyzyjność po stronie gminy otwiera nowe możliwości w walce o ratowanie historycznych obiektów przed niszczeniem, a w konsekwencji – koniecznością rozbiórki.

Zdaniem ekspertów, rozszerzony zakres uprawnień gminy w obrębie Specjalnych Stref Rewitalizacji powinien zapewnić nowe instrumenty wywierania wpływu na opornych właścicieli.

Ułatwiony i przyspieszony proces wywłaszczenia oraz fakt, że w takim wypadku wartość nieruchomości ustala niezależny rzeczoznawca, może skłonić jej posiadacza do przeprowadzenia remontu lub sprzedaży innemu inwestorowi, z korzyścią dla ulegającego degradacji obszaru – wyjaśnia Michał Styś, Dyrektor Zarządzający OPG.

Rozwiązanie to nie jest jednak pozbawione furtek otwierających drogę potencjalnym nadużyciom. Zdaniem Michała Stysia, wartym rozważenia kierunkiem powinno być wprowadzenie podatku katastralnego.

Doświadczenia krajów zachodniej Europy pokazują, że takie rozwiązanie sprzyja uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania i wspiera zrównoważony, oparty o racjonalną politykę przestrzenną rozwój miasta – tłumaczy.

Choć obciążenie fiskalne naliczane od wartości nieruchomości budzi pewne kontrowersje, istnieje sposób, aby jak najmniej wpływało na procesy rewitalizacyjne miasta.

Podatek może osłabić skłonność właścicieli budynków do ich remontowania z obawy przed wzrostem ich wartości i obciążenia fiskalnego, dlatego dla lokali mieszkalnych należałoby przyjąć stawkę zredukowaną lub zerową, czyli neutralną dla większości właścicieli mieszkań – dodaje Michał Styś.

Nowa ustawa a prawo lokatorskie

Jednym z najszerzej komentowanych elementów nowej ustawy rewitalizacyjnej jest Art. 28., który umożliwia gminom przygotowanie nieruchomości do prac renowacyjnych poprzez nakaz przeprowadzki mieszkańców do lokali tymczasowych. Prawo przewiduje między innymi, że koszty przenosin w całości pokrywa gmina, a jeśli po zakończeniu prac remontowych lokatorzy nie mogą powrócić do swoich mieszkań, obowiązkiem gminy jest zapewnienie lokum o zbliżonym standardzie.

Ustawodawca zmienił także zasady eksmisji lokatorów, którzy nie chcą poddać się decyzji gminy. Jeśli mieszkaniec nie przystanie na propozycję nowego lokalu, magistrat może wystosować wniosek do wojewody o wydanie decyzji z rygorem natychmiastowej wykonalności. Ponieważ nakaz eksmisji nie jest wydawany przez sąd cywilny, od decyzji przysługiwać będzie jedynie odwołanie do Ministra Infrastruktury i Budownictwa.

Czemu ma to służyć? Zdaniem specjalistów nowe prawo powinno zapobiec nagminnym nadużyciom, z jakimi boryka się Łódź i inne polskie miasta.

Do tej pory prawo lokatorskie chroniło mieszkańców, którzy choć są w stanie, to nie płacą i tak niskiego czynszu, przez lata uchylając się od opuszczenia mieszkania – wyjaśnia Andrzej Szczepanik. – Nie można tolerować przepisów, które garstce nieuczciwych osób pozwalają hamować rozwój zdegradowanych i niebezpiecznych obszarów oraz negować szansę na poprawę standardu życia lokalnych społeczności – dodaje ekspert OPG.

Rewitalizacja po ludzku

Zdaniem Michała Stysia, z drugiej strony należy poszukać rozwiązań, które odmienią sytuację mieszkaniową osób zajmujących obszary zdegradowane i zmobilizują długotrwałych dłużników mających problemy z opłaceniem czynszu.

Zadłużenie mieszkania często wynika z poważnych problemów społecznych, dlatego procesy rewitalizacyjne, poza renowacją obiektów, powinny realnie wspomóc ich mieszkańców w powrocie do normalnego życia i funkcjonowania w społeczeństwie – wyjaśnia.

Eksperci są zgodni: kolejnym krokiem w powrocie do normalności powinien być lokal chroniony. W Łodzi planuje się obecnie programy, które pozwolą odpracować dług, umożliwiając jednocześnie utrzymanie dodatku mieszkaniowego.

W kontekście mieszkań socjalnych należy zerwać ze stereotypem „siedliska patologii”, gdyż takie lokale nierzadko pozwalają osobom starszym, samotnym czy mniej zamożnym ponownie stanąć na nogi – uważa szef OPG. – Ważne przy tym jest, aby nie tworzyć gett. Szukanie optymalnych i zróżnicowanych lokalizacji pod lokale socjalne powinno stanowić ważną część polityki mieszkaniowej miasta – dodaje.

I co dalej?

W rozważaniach na temat rewitalizacji warto wykroczyć w przyszłość i zastanowić się, co zrobić, aby tej samej drogi nie przechodzić ponownie za kilkanaście/kilkadziesiąt lat. W końcu odnowić coś to jedno, a utrzymać – to kompletnie inna sprawa. Jak podkreśla Andrzej Szczepanik, niezbędne jest znalezienie spójnego rozwiązania, które z jednej strony zapewni najmniej zamożnym mieszkańcom godne warunki do życia, a z drugiej – zagwarantuje właścicielom budynków środki na ich utrzymanie. Skąd te środki wziąć?

Pierwszym krokiem powinna być lepsza ściągalność długów tam, gdzie lokatora stać na czynsz, a go nie odprowadza. Zadłużenie mieszkań w Łodzi wynosi dziś około 170 milionów złotych. To pieniądze, za które można na przykład poprawić standard lokali socjalnych – wyjaśnia.

Kolejnym problemem, z którym musimy sobie poradzić jako miasto, jest znaczące niedoszacowanie nieruchomości w śródmieściu.

Gdy stawki czynszu w stumetrowym mieszkaniu w miejskiej kamienicy wynoszą 6,50 zł za metr kwadratowy, a przeciętna oferta najmu u prywatnego właściciela waha się w granicach 13-22 zł, to mówimy o gigantycznej różnicy, która nie daje szans na utrzymanie obiektu, a co dopiero na jego renowację – dodaje.

– Potrzebne jest systemowe podejście, które pozwoli zniwelować ten dystans, a z drugiej strony uniezależni przyszłość budynków od unijnej pomocy. W przeciwnym wypadku sami siebie skazujemy co 10 lat na remont ruin, które jedynie pochłaniają kapitał – podsumowuje ekspert OPG.