budownictwo/nieruchomości

Inwestycja brownfield, czyli operacja na żywym organizmie. Poznaj kulisy powstawania TEAL OFFICE i SEPIA OFFICE

O inwestycjach typu brownfield, polegających na nadawaniu nowych funkcji istniejącym budynkom i obiektom infrastruktury poprzemysłowej, nierzadko mówi się jak o operacji na „żywym organizmie”. Zwłaszcza, kiedy taka przestrzeń znajduje się w ścisłym centrum miasta. Jak realizować prace budowlane na terenie z funkcjonującymi najemcami i jak ograniczyć ryzyko inwestora w przypadku wymagającej rewitalizacji? Odpowiedzi na te pytania dostarcza przykład budynków TEAL OFFICE i SEPIA OFFICE – dwóch projektów, które naznaczyły nowy rozdział w historii kultowej przestrzeni OFF Piotrkowska Center w Łodzi!

Popularnego „OFFa” nikomu specjalnie przedstawiać nie trzeba. Pierwsze miejsce wśród 7 Nowych Cudów Polski w plebiscycie National Geographic Traveler, liczba chętnych na wynajem lokali przewyższająca podaż, jedno z kultowych już miejsc na mapie Łodzi, którego klimat w takiej samej sile przyciąga artystów i kreatywnych przedsiębiorców, jak i większe firmy z branży technologicznej – to tylko niektóre z efektów profesjonalnej, choć początkowo typowo organicznej rewitalizacji terenu dawnej fabryki bawełny Franciszka Ramischa w wykonaniu firmy OPG Property Professionals.

Wzrost wartości nieruchomości w pewnym momencie umożliwił dalsze ruchy inwestycyjne w postaci nowych powierzchni biurowych i usługowych, lecz jednocześnie oznaczał konieczność niezwykle sprawnego podejścia do zarządzania projektem. Mowa tu bowiem nie tylko o tętniącej własnym życiem, odwiedzanej każdego dnia przez tysiące łodzian i turystów, wielofunkcyjnej przestrzeni z ogródkami gastronomicznymi. To także miejsce o ustalonym profilu i tożsamości.

Projekty zakładające adaptację starych budynków na nowe cele komercyjne jak w przypadku Sepia Office, a także realizacja nowych inwestycji na bardzo zwartym, działającym już terenie stanowią nie lada wyzwanie. Czy to na płaszczyźnie finansowej czy marketingowej, ale przede wszystkim architektoniczno-konserwatorskiej oraz logistyczno-budowlanej. Jako firmie zarządzającej projektami przyszło nam się zmierzyć ze wszystkimi – wspomina Michał Styś, prezes zarządu OPG Property Professionals i pomysłodawca projektu OFF Piotrkowska Center.


Dobry plan gry to podstawa

Stosunkowo nieduża skala inwestycji (w obu budynkach łącznie powstać mogło nieco ponad 5.300 mkw. powierzchni najmu brutto), w połączeniu z miejscem o uznanej renomie, mocno skracała pole manewru w kontekście oferty. Z drugiej strony, aby uruchomić finansowanie bankowe i ograniczyć ryzyko na kapitale własnym inwestora, niezbędne było uzyskanie najmu na poziomie minimum 40% jeszcze przed wkopaniem łopaty. Błędne koło? Niekoniecznie. Zarządzający projektem OFF Piotrkowska Center, odpowiedzialny również za komercjalizację nowych powierzchni, był na to gotowy.

W strategii tenant-mix za cel postawiliśmy sobie uzyskanie planowanych stawek czynszu oraz optymalną stopę zwrotu, a nie krótkoterminowy zysk z szybko wynajętej powierzchni. Oznaczało to konieczność precyzyjnego określenia potencjalnych grup docelowych – takich, które obronią się z biznesowego punktu widzenia, ale też wpiszą się w istniejący ekosystem OFFa – wyjaśnia Monika Hryniewicz, Head of Leasing w OPG Property Professionals. – Wyzwanie przekuliśmy w atut. Ponieważ klimat przestrzeni przyciągał m.in. pracowników agencji kreatywnych i marketingowych czy software house’ów, układ wnętrz i ofertę mocno nakierowaliśmy na branżę IT – dodaje.

Połączenie nowoczesnej przestrzeni do pracy z bogatą ofertą wolnego czasu, doskonała lokalizacja w samym sercu miasta, tuż przy centrum przesiadkowym komunikacji publicznej, dostęp do społeczności technologicznej skupionej w pobliskim coworkingu oraz elastyczny układ wnętrz – to były karty przetargowe OFF Piotrkowska Center. Szczególne znaczenie miała ta ostatnia.

Wykorzystaliśmy różne warianty podziału wnętrz oraz podłogi techniczne umożliwiające dostosowanie aranżacji do potrzeb formujących się zespołów, co doceniły lokalne, dynamicznie rozwijające się firmy z sektora technologii i usług dla biznesu. Naszymi lokatorami zostali wówczas m.in. BinarApps i NX Labs, czyli firmy zajmujące się tworzeniem oprogramowania, a także agencja reklamowa SpilloMedia oraz Grafton Recruitment Poland – jedna z największych w Europie niezależnych firm rekrutacyjnych – dodaje Monika Hryniewicz.


Życie musi toczyć się dalej

W przypadku projektów rewitalizacyjnych i inwestycji typu brownfield fundamentalne znaczenie ma też wpisanie wizji architektonicznej w przestrzeń o określonym charakterze, a także odpowiednie zaprogramowanie prac budowlano-remontowych.

Aby zachować surowy klimat OFFa, który docenili m.in. czytelnicy National Geographic Traveler, elewacje budynku SEPIA OFFICE jedynie wyczyszczono specjalnymi preparatami, nie ingerując w strukturę charakterystycznej, czerwonej cegły. Fasada TEAL OFFICE została natomiast wykończona grafitową licówką, nawiązała zaś do industrialnego charakteru miejsca, a przeszklona elewacja wychodząca na ulicę Roosevelta utrzymała rytm pobliskich kamienic. W harmonogramie prac uwzględniono jednak nie tylko nieinwazyjne metody budowy i remontu, ale też… sezonowość biznesów działających na terenie kompleksu.

Wszystkie prace zaplanowaliśmy tak, aby nie zamykać terenu dla odwiedzających. Pod uwagę wzięliśmy nie tylko uwarunkowania atmosferyczne i technologiczne, ale też okresowe wzrosty i spadki ruchu u naszych najemców – wyjaśnia Karolina Aftańska, koordynatorka projektu OFF Piotrkowska Center. – W efekcie życie toczyło się dalej, wyznaczane od weekendu do weekendu, od jednej imprezy kulturalno-rozrywkowej do kolejnej. Żaden fragment OFFa nie został zamknięty z powodu toczących się prac, a dotychczasowi najemcy co najmniej utrzymali poziomy przychodów z poprzedniego roku – podsumowuje.


Efekt końcowy

OFF Piotrkowska Center to miejsce szczególne, nie tylko na mapie Łodzi, ale też na tle całego rynku nieruchomości. Służąc za jeden z pierwszych przykładów udanych działań z obszaru placemaking w Polsce, teren dawnej fabryki Franciszka Ramischa stanowi świadectwo wizji oraz sprawnej obsługi projektu w wykonaniu managera projektu. Jeszcze przed startem realizacji, TEAL OFFICE i SEPIA OFFICE zostały skomercjalizowane w ponad 40% (a w 80% przed jej zakończeniem), co pozwoliło na uzyskanie korzystnego finansowania bankowego oraz ograniczenie ryzyka inwestora do minimum.

Nowy, kreatywny ekosystem, który wpisał się w wizerunek OFFa, przyciągnął prestiżowe firmy z branży IT i nowoczesnych usług dla biznesu, napędzając dalszy rozwój miejsca. A ten jawi się w dość zielonych barwach, ponieważ na horyzoncie znajdują się już kolejne inwestycje – nowoczesny parking wielopoziomowy z żywą elewacją oraz ekologiczny budynek biurowo-handlowy FERN OFFICE.

kontakt dla mediów
Content Manager, OPG Property Professionals
Mariusz Dudziński

m.dudzinski@towergroup.com.pl

informacje o firmie

załączniki

więcej z kategorii budownictwo/nieruchomości