Niejednoznaczny początek roku na rynku nieruchomości

W styczniu deweloperzy pobili historyczny rekord pod względem liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Ale jednocześnie uzyskali mniej niż rok wcześniej zezwoleń na budowę i rozpoczęli mniej nowych budów domów. Rynek podąża więc jeszcze siłą rozpędu, ale kolejne sygnały zmiany podaży są coraz bardziej widoczne.

30 letni rekord pobity…

Według najnowszych danych GUS, w styczniu oddano do użytkowania 9 885 mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. To liczba najwyższa od niemal 30 lat, odkąd publikowane są tego typu dane. Jest o 20,6 proc. wyższa niż w styczniu ubiegłego roku i o ponad 25 proc. wyższa niż w styczniu 2009 r., czyli w szczycie ówczesnego boomu na rynku nieruchomości.

…ale perspektywy są już mniej optymistyczne

Jednocześnie o 3,3 proc., do 13 934, obniżyła się liczba uzyskanych przez deweloperów pozwoleń na budowę lub zgłoszeń projektów budowlanych. O niemal tyle samo, bo o 3,2 proc. mniejsza okazała się też liczba rozpoczętych budów mieszkań i wyniosła 9 821. Można więc powiedzieć, że rynek nieruchomości wciąż jeszcze szybko rośnie, niejako siłą rozpędu z poprzednich miesięcy. Coraz bardziej dostrzegalne stają się oznaki niewielkiej zmiany podaży, których konsekwencje mogą być odczuwalne za kilkanaście miesięcy. Należy przypuszczać, że z jednej strony mamy do czynienia z niekorzystnym oddziaływaniem takich czynników, jak trudności ze zwiększeniem mocy wykonawczych firm budowlanych, wyczerpywaniem się banków ziemi, czy wzrostem kosztów, z drugiej zaś z próbami dostosowywania się do prawdopodobnego przyszłego obniżenia się popytu na mieszkania, związanego między innymi ze spodziewanym osłabieniem koniunktury w gospodarce oraz będącego skutkiem przyspieszającego wzrostu cen mieszkań.

Przełom roku trudno intepretować

Należy jednak pamiętać, że przełom roku to na rynku nieruchomości dość specyficzny okres, więc nie należy spieszyć się z wyciąganiem na tej podstawie zbyt daleko idących wniosków. Dość zauważyć, że w ostatnich latach dane styczniowe i grudniowe ulegały dość dużym, naprzemiennym wahaniom. W tym roku styczniowa dynamika liczby mieszkań oddanych do użytkowania była bardzo wysoka, podobnie jak w styczniu 2017 r. Z kolei w pierwszych miesiącach 2016 i 2018 r. była ona ujemna, sygnalizując spadek o 8-10 proc. Odmiennie z kolei prezentuje się dynamika wydawanych zezwoleń i rozpoczynanych budów. W styczniu obecnego roku jest ona lekko ujemna, zaś w pierwszym miesiącu ubiegłego roku sygnalizowała bardzo silne wzrosty, rzędu 40-80 proc., z czego spora część to efekt przesunięć między grudniem a styczniem, wynikających często z przyczyn niezależnych od deweloperów, takich jak względy związane z procedurami urzędowymi, a częściowo wynikających z ich kalkulacji sprzedażowych.

Socjalne plany rządu mogą dać rynkowi impuls do rozwoju

Na wykrystalizowanie się trwalszych tendencji trzeba więc poczekać jeszcze kilka miesięcy. Jeszcze do niedawna można było się spodziewać zarówno lekkiego hamowania po stronie podaży mieszkań, jak i osłabienia popytu. Ogłoszone w ostatnich dniach propozycje kolejnych dużych transferów socjalnych, takich jak 500+ na pierwsze dziecko, czy zwolnienie z podatku osób do 26 roku życia oraz znaczące podniesienie kwoty wolnej od podatku oraz kosztów uzyskania przychodów, wraz z mniej precyzyjnymi na razie zapowiedziami obniżenia podatku PIT dla wszystkich zatrudnionych, będą z pewnością stanowiły poważny impuls skłaniający sporą część osób i gospodarstw domowych do decyzji o zakupie mieszkania lub poprawie warunków mieszkaniowych. Popyt na nieruchomości może więc wkrótce znów zauważalnie przybrać na sile, tym bardziej że sytuacja na rynku pracy oraz warunki finansowania nieruchomości wciąż mocno sprzyjają inwestycjom w mieszkania.

JAKUB NIECKARZ

PREZES PVI - PROPERTY VALUE INVESTMENTS