Co warto wiedzieć o rynku najmu mieszkań

Od kilku lat kupno nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem to jedna z najbardziej popularnych form inwestowania, stanowiąca połączenie relatywnie wysokich zysków z dużym poziomem bezpieczeństwa lokowanego kapitału. Zarabianie na najmie nie zawsze jest jednak takie proste, jak się wydaje.

Rekordowe wzrosty rynku mieszkań na wynajem

Szybko rozwijający się rynek najmu w Polsce jest zdominowany przez inwestorów indywidualnych. Charakteryzuje się on niewielkim stopniem uregulowań prawnych i brakiem obowiązków ewidencyjnych, co może uchodzić za zaletę, ale jednocześnie powoduje, że niewiele jest wiarygodnych źródeł informacji, umożliwiających nie tylko analizowanie tego, co się na nim dzieje, ale nawet oszacowanie jego wielkości. Jedną z niewielu pewnych danych, jest liczba podatników rozliczających dochody z najmu. Ogranicza się ona jednak tylko do osób rozliczających się w formie ryczałtu, więc nie pozwala oszacować liczby wynajmowanych lokali (jeden podatnik może czerpać przychody z kilku nieruchomości). W 2016 r. wartość ta zwiększyła się o około 50 tys., a w 2017 r. o 70 tys., osiągając 575 tys. Ubiegły rok przyniósł kolejny, prawdopodobnie jeszcze wyższy wzrost.

Konkurencja szybko rośnie

Te liczby pokazują jak szybko rośnie rynek, a biorąc pod uwagę, że koncentruje się on głównie w dużych miastach, sygnalizują, że zwiększa się na nim także konkurencja o najemców, co dla części inwestorów może stać się w przyszłości źródłem problemów. Wraz z nasycaniem się rynku trudniej będzie osiągać wysokie stopy zysku, a okresy dekoniunktury będą bardziej odczuwalne. Jak na każdym rynku, liczyć się będzie w coraz większym stopniu doświadczenie i wiedza inwestorów. Doświadczenie zdobywa się w praktyce, często metodą prób i błędów. Te ostatnie, ze względu na specyfikę rynku nieruchomości, bywają bolesne, bo z nietrafionej inwestycji czasem trudno jest się wycofać. Ciekawym źródłem wiedzy jest raport firmy doradczej Reas, specjalizującej się w rynku nieruchomości, powstały na podstawie badań ankietowych, przeprowadzonych wśród członków Stowarzyszenia Mieszkanicznik, zrzeszającego właścicieli nieruchomości przeznaczonych na wynajem. Fakt, że opiera się na danych pozyskanych od specyficznej grupy inwestorów (uczestnictwo w zrzeszeniu sugeruje ponadprzeciętną aktywność na rynku oraz profesjonalne, a przynajmniej bardziej metodyczne podejście do inwestowania w nieruchomości), skłania do ostrożności w formułowaniu bardziej ogólnych wniosków, ale jednocześnie jest źródłem cennych obserwacji na temat funkcjonowania rynku.

Profesjonalizacja rynku najmu

Z raportu wynika, że 69 proc. ankietowanych dysponuje więcej niż jednym lokalem do wynajęcia, a średnia wynosi pięć nieruchomości. Jednocześnie, aż ponad 50 proc. właścicieli deklaruje, że dochody z najmu nie przekraczają połowy ich całkowitych dochodów ze wszystkich źródeł, a tylko dla 10 proc. najem to główne lub jedyne źródło utrzymania. Prawie dwie trzecie ankietowanych planuje kolejne inwestycje w mieszkania. Niemal połowa respondentów najmem zajmuje się od co najmniej pięciu lat. Choć rynek najmu znajduje się dopiero w początkowej fazie rozwoju, te dane pokazują, że kolejni napływający debiutanci będą musieli się liczyć z silną konkurencją. W takiej sytuacji dobrą alternatywą jest korzystanie ze zorganizowanych form inwestowania, takich jak choćby apart- i condohotele. Ich główne zalety to brak konieczności osobistego zaangażowania w obsługę inwestycji, z reguły wyższe, przez pewien czas gwarantowane stopy zwrotu, wysoka długoterminowa efektywność i mniejsza podatność na dekoniunkturę na rynku, osiągane dzięki profesjonalnemu zarządzaniu nieruchomością.

Condohotel przy wrocławskim dworcu kolejowym

Tego typu oferta dla inwestorów zainteresowanych zorganizowanymi formami zarabiania na nieruchomościach, do niedawna rozwijała się głównie w miejscowościach wypoczynkowych. Jednak od kilku lat szczególnie szybko rośnie w największych miastach, takich jak np. Wrocław. Już wiosną na hotelowej mapie stolicy Dolnego Śląska zadebiutuje hotel Best Western Premier, wybudowany przez PVI naprzeciwko dworca kolejowego, przy ul. Gwarnej 12. Inwestorzy wciąż mogą kupić pokoje i apartamenty, zarządzaniem którymi zajmie się w ich imieniu profesjonalny, wyspecjalizowany operator. Model biznesowy opiera się na formule gwarantowanego najmu zapewniającego zwrot w wysokości 6,5% rocznie przez 3 pierwsze lata trwania umowy, a później stały udział w przychodach z wynajmu obiektu. W czterogwiazdkowym hotelu znajdą się 64 pokoje, restauracja oraz zaplecze konferencyjne.

JAKUB NIECKARZ

PREZES PVI - PROPERTY VALUE INVESTMENTS