Niższy wolumen transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej spowodowany niewystarczającą podażą atrakcyjnych produktów inwestycyjnych. Rok 2018 może zakończyć się w Polsce rekordowym wynikiem 6 mld euro.

Rynek Europy Środkowo-Wschodniej jest nadal bardzo atrakcyjny dla inwestorów instytucjonalnych, ale największym wyzwaniem jest niewystarczająca podaż najbardziej poszukiwanych aktywów. Według najnowszych danych międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield w pierwszych trzech kwartałach 2018 roku łączna wartość transakcji inwestycyjnych w sześciu krajach regionu Europy Środkowo-Wschodniej (tj. w Polsce, Czechach, Rumunii, Rosji oraz na Słowacji i Węgrzech) wyniosła 8,9 mld euro. W Polsce aktywność inwestycyjna przekroczyła już wartość odnotowaną w całym 2017 roku, a bieżący rok może zakończyć się rekordowym wynikiem 6 mld euro. Dzięki dużej aktywności inwestorów Węgry i Słowacja odnotowały wolumeny transakcji zbliżone do ubiegłorocznych, a w Rosji, Czechach i Rumunii tegoroczne obroty mogą być nieznacznie niższe od zarejestrowanych w 2017 roku.

Czwarty kwartał 2018 roku może okazać się najlepszy pod względem aktywności inwestycyjnej, o czym świadczy ilość przygotowywanych obecnie transakcji. Jeżeli wszystkie zostaną sfinalizowane zgodnie z przewidywaniami, łączny wolumen transakcji inwestycyjnych w sześciu krajach regionu wyniesie ok. 13 mld euro – oznacza to, że będzie niższy niż w ubiegłym roku, w którym inwestorzy ulokowali na tych rynkach 15,3 mld euro.

Największym zainteresowaniem inwestorów instytucjonalnych nadal cieszą się nieruchomości biurowe i handlowe, których udział w łącznym wolumenie transakcji inwestycyjnych wyniósł odpowiednio 42% i 41%, ale uwagę inwestujących przyciągają także inne kategorie aktywów takie jak hotele oraz mieszkania na wynajem. - Inwestorzy nadal koncentrują się na najbardziej atrakcyjnych aktywach, których ceny utrzymują się na bardzo wysokim poziomie, czemu sprzyja bardzo silny popyt ze strony najemców w większości segmentów. Chętniej podejmują stosunkowo większe ryzyko związane z inwestowaniem w Europie Środkowo-Wschodniej w porównaniu z innymi rynkami, ale wciąż mogą liczyć na wyższy zysk niż w Europie Zachodniej - mówi Jeff Alson, Partner na Europę Środkową, Grupa Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield.

Wolumeny transakcji inwestycyjnych na rynkach nieruchomości komercyjnych w poszczególnych krajach (w mln euro)

Wolumeny transakcji inwestycyjnych na rynkach nieruchomości komercyjnych według rodzaju aktywów (w %)

Poszczególne kraje

Polska

Polska jest największym rynkiem inwestycyjnym w regionie od 2015 roku, a w bieżącym roku może odnotować rekordową wartość obrotów na poziomie 6 mld euro. Inwestorzy zagraniczni działają bardzo aktywnie, o czym świadczy ich 56-procentowy udział w łącznym wolumenie transakcji inwestycyjnych. Kapitał zagraniczny napływa głównie z RPA, Korei Południowej, Singapuru i Ameryki Północnej.

Udział sektora nieruchomości handlowych w łącznym wolumenie jest najwyższy i stanowi 43%, ale maleje zarówno popyt ze strony inwestorów, jak i podaż aktywów klasy core. W najbliższym czasie preferowaną kategorią aktywów będą nieruchomości biurowe i logistyczne w segmentach core i core+.

- Zgodnie z trendami obserwowanymi w całym regionie EMEA, stopy kapitalizacji ulegają dalszej kompresji także w Polsce, zwłaszcza w segmencie core rynku biurowego i handlowego. Największym wyzwaniem w perspektywie następnych 12 miesięcy będzie dostępność produktów inwestycyjnych wobec przewidywanego braku podaży nowych obiektów. Popyt inwestycyjny utrzyma się na wysokim poziomie z uwagi na względne dyskonto w porównaniu z głównymi rynkami europejskimi, wzrost czynszów oraz niskie stopy pustostanów za sprawą rekordowo dużego zainteresowania firm wynajmem powierzchni - mówi Soren Rodian Olsen, Partner, Grupa Rynków Kapitałowych w Polsce, Cushman & Wakefield

Czechy

Na koniec trzeciego kwartału 2018 roku łączny wolumen transakcji inwestycyjnych wyniósł 1,2 mld euro, a cały rok może się zakończyć wynikiem na poziomie 2-2,5 mld euro - czyli niższym niż w ubiegłym roku, w którym wartość obrotów wyniosła rekordowe 3,6 mld euro. Spadek ten jest spowodowany przede wszystkim brakiem większych transakcji.

Wzrost popytu na nieruchomości biurowe w segmencie core w Pradze, na które przypadło 50% łącznego wolumenu transakcyjnego, przełożył się zarówno na wyceny, jak i zainteresowanie globalnego kapitału. Z kolei ograniczona podaż aktywów handlowych wpływa na wartość obrotów w tym sektorze.

Na inwestorów zagranicznych przypada zaledwie 21% łącznego wolumenu obrotów. Inwestorzy krajowi są nadal bardzo aktywni, zwłaszcza w segmencie aktywów średniej wielkości. Niewielka liczba transakcji zawieranych przez inwestorów instytucjonalnych w segmencie value-add to częściowo efekt dużego popytu ze strony najemców w sektorze nieruchomości biurowych i magazynowych, co powoduje, że aktywa inwestycyjne typu core są w pełni wynajęte.

Węgry

Łączny wolumen transakcji inwestycyjnych w pierwszych dziewięciu miesiącach 2018 roku wyniósł 1,15 mld euro. Wartość obrotów na Węgrzech może przekroczyć 1,5 mld euro trzeci rok z rzędu – to najdłuższy okres tak dużej aktywności inwestorów w historii tego rynku.

Krajowe fundusze zwiększyły dwukrotnie swoją aktywność inwestycyjną na rynku nieruchomości w ostatnich trzech latach, co przełożyło się na wzrost płynności, przy jednocześnie rosnącym zainteresowaniu zagranicznego kapitału instytucjonalnego. 

Stopy kapitalizacji są atrakcyjne przy dyskoncie wynoszącym 70-100 pb w porównaniu z innymi stolicami Europy Środkowo-Wschodniej, takimi jak Warszawa i Praga.

Rosja

Wskutek niewielkiej aktywności inwestorów w pierwszych dziewięciu miesiącach 2018 roku łączny wolumen transakcji inwestycyjnych w Rosji wyniósł 0,7 mld euro, a do końca bieżącego roku może wzrosnąć do ok. 1,2 mld euro w porównaniu z 4 mld euro w 2017 roku.

W porównaniu z ubiegłym rokiem, w którym inwestorzy zagraniczni wycofywali się z Rosji, ucieczka kapitału wyhamowała. W 2017 roku odpływ kapitału sięgnął 0,7 mld euro netto, ale w 2018 roku wartość nowych inwestycji zagranicznych i wartość sprzedawanych aktywów wyniosły praktycznie tyle samo.