Stawki najmu nadążają za wzrostem cen mieszkań - informacja prasowa PVI

Nadal na najwyższym w historii poziomie utrzymuje się względna przewaga zysków z najmu w porównaniu do dochodów z lokat bankowych. Nasilający się od niedawna wzrost cen nieruchomości nie zmienia tych proporcji. Podobnie jak ceny mieszkań, stawki najmu także idą w górę, zapewniając satysfakcjonującą rentowność inwestycji.

Dylemat inwestorów – kupować, czy nie?

Wciąż rozpędzająca się koniunktura na rynku nieruchomości przyciągająca kolejnych chętnych gotowych zainwestować swoje oszczędności, powinna skłaniać do refleksji, czy zwyżkujące ceny lokali dają szansę na zyski, czy też na zakupy może już być za późno. Wielu inwestorów zastanawia się, w jaki sposób uniknąć pułapki inwestycji w nieruchomość, która nie zapewni założonej stopy zwrotu lub nawet doprowadzi do strat. Patrząc na rosnący od kilku lat rynek, nie należy jednak ulegać iluzji, że można na nim wyłącznie zarabiać, nie biorąc pod uwagę realnego ryzyka. Przypominają o tym doświadczenia z lat 2008-2009. Choć załamanie o porównywalnej skali obecnie nam nie grozi, to jednak nie należy lekceważyć potencjalnych zagrożeń, związanych zarówno z naturalnymi tendencjami rynkowymi, zmianami regulacyjnymi, jak i realizowanymi oraz zapowiadanymi programami rządowymi. W szczególności dotyczy to inwestorów kupujących mieszkania na wynajem. Przygotowywany system dopłat do czynszów oraz wdrażany już projekt taniego budownictwa może - przynajmniej w wymiarze lokalnym - mieć zauważalny wpływ na sytuację na rynku nieruchomości.

Nieruchomości alternatywą dla lokat

Jak wynika z najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego, względna atrakcyjność inwestycji polegającej na kupnie mieszkań na wynajem, w zestawieniu z oprocentowaniem lokat bankowych, jest na historycznie wysokim poziomie. W drugiej połowie 2017 r. różnica między średnią stopą zwrotu z najmu, a oprocentowaniem lokat bankowych sięgała 5,1 punktu procentowego na korzyść najmu. W przypadku dziesięcioletnich obligacji skarbowych wynosiła 3,7-3,8 punktu procentowego (w drugiej połowie 2016 r. sięgała nawet 4,1-4,3 punktu). Biorąc pod uwagę długi, bo sięgający od kilkunastu do kilkudziesięciu lat czas trwania inwestycji w nieruchomości, należy pamiętać, że te proporcje mogą się zmieniać. Na przykład w 2010 r. - przez krótki czas - nieco bardziej opłacalna od najmu była inwestycja w obligacje, a dochody z czynszu były jedynie nieznacznie wyższe od odsetek z lokat bankowych.

Inwestorów przekonują twarde liczby

Z kolei porównanie tendencji cen nieruchomości z dynamiką stawek czynszów najmu pokazuje, że zmiany obu parametrów podążają w tym samymi kierunku. Średnie stawki czynszu drożeją bowiem wraz ze wzrostem bieżących cen nieruchomości, a z reguły nieco mocniej niż cena za metr kwadratowy mieszkania. W ostatnim kwartale ub.r. w przypadku dziesięciu największych miast, średnia cena mieszkań wzrosła o 4,5 proc., zaś stawki najmu o 4,25 proc. W pierwszych trzech kwartałach 2017 r. czynsze szły w górę o 6,3-6,9 proc., podczas gdy ceny lokali zwyżkowały od 1,3 do 3,6 proc. Z tego punktu widzenia warunki inwestowania w najem nie ulegają pogorszeniu na skutek wzrostu cen nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, że po dokonaniu inwestycji jej rentowność odnosimy do ceny zapłaconej za lokal, która jest wartością stałą, zaś rynkowe stawki czynszów ulegają ciągłym zmianom pod wpływem różnych czynników. Kupno lokalu w „cenowej górce” wiąże się więc z ryzykiem dotyczącym osiągnięcia zakładanej rentowności w dłuższym horyzoncie. Przy podejmowaniu decyzji należy więc wziąć pod uwagę wiele elementów, których wpływ na inwestycję jest często trudny do oszacowania.

JAKUB NIECKARZ

PREZES PVI - PROPERTY VALUE INVESTMENTS